KİRALANAN TAŞINMAZDA YAN GİDERLERE KATLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ KİRACIYA MI AİTTİR, KİRAYA VERENE Mİ? - 06/10/2026

KİRALANAN TAŞINMAZDA YAN GİDERLERE KATLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ KİRACIYA MI AİTTİR, KİRAYA VERENE Mİ?

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiralanan taşınmaza ilişkin giderlerin hangi tarafça karşılanması gerektiğidir. Özellikle apartman ve site aidatları, ortak alan giderleri, bakım ve onarım masrafları ile elektrik, su ve ısınma giderleri bakımından kiracının ve kiraya verenin sorumluluklarının birbirinden ayrılması önem taşımaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinden doğan giderlerin hangi tarafa ait olacağı konusunda çeşitli düzenlemeler getirmiştir. 

Doğrudan hangi giderin kiracıya veya kiraya verene ait olduğunu söylemek mümkün değildir. Giderin niteliği, kiralananın kullanımıyla ilişkisi ve kira sözleşmesindeki düzenlemeler birlikte değerlendirilmelidir.

YAN GİDERLERE KURAL OLARAK KİM KATLANIR?

Türk Borçlar Kanunu’nun 303. maddesine göre kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

Bununla birlikte, aynı Kanun’un 314. maddesinde kiracının, kira bedelinin yanı sıra, gerekiyorsa yan giderleri de ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiracının hangi giderlerden sorumlu olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

KİRACININ ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜ OLDUĞU GİDERLER NELERDİR?

Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi kararlaştırılmamış veya aksine yerel bir adet bulunmadıkça kiracı; ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.

Bu kapsamda, kiracının taşınmazı fiilen kullanmasından kaynaklanan elektrik, su, doğalgaz, ısınma ve benzeri tüketim giderlerinin kiracı tarafından karşılanması kural olarak mümkündür.

Bunun yanında Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesi gereğince kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini de karşılamakla yükümlüdür.

Burada önem taşıyan husus, giderin taşınmazın olağan kullanımından mı kaynaklandığı, yoksa taşınmazın esaslı bakım ve onarımına mı ilişkin olduğudur.

BÜYÜK ONARIM VE YENİLEME GİDERLERİ KİME AİTTİR?

Kiralananın kullanımından kaynaklanan olağan giderler ile taşınmazın esaslı onarım ve yenileme giderlerinin birbirinden ayrılması gerekir.

Örneğin kiralananın olağan temizliği, kullanılan elektrik ve su, ısınma giderleri ve kiracının kullanımından kaynaklanan küçük ve olağan bakım giderleri kural olarak kiracının sorumluluğunda değerlendirilebilir.

Buna karşılık taşınmazın esaslı onarımı, yapısal nitelikteki giderler veya taşınmazın değerini ve kullanım ömrünü ilgilendiren yenilemeler bakımından kiraya verenin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Örneğin binanın çatısının esaslı şekilde yenilenmesi, dış cepheye ilişkin büyük çaplı onarımlar, asansörün tamamen yenilenmesi veya taşınmazın demirbaş niteliğindeki unsurlarının değiştirilmesi gibi giderlerin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

APARTMAN VE SİTE AİDATINI KİM ÖDER?

Aidat içerisinde günlük işletme ve kullanım giderleri ile taşınmazın esaslı bakım, onarım ve yenileme giderleri birlikte bulunabilir.

Örneğin; apartman görevlisi giderleri, ortak alanların temizlik giderleri, ortak alanların elektrik ve su giderleri, güvenlik giderleri, bahçe ve ortak alanların olağan bakım giderleri gibi taşınmazın günlük kullanım ve işletilmesine ilişkin giderlerin kiracı tarafından karşılanması söz konusu olabilir.

Buna karşılık binanın büyük çaplı onarımı, esaslı yenileme çalışmaları veya mülkiyete ilişkin yatırım niteliğindeki giderler bakımından kiraya verenin sorumluluğu gündeme gelebilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE GİDERLERİN KİRACIYA AİT OLDUĞU YAZIYORSA NE OLUR?

Taraflar kira sözleşmesinde bazı giderlerin kiracı tarafından karşılanacağını kararlaştırabilir. Ancak sözleşmede yer alan her hükmün kanun hükümlerinden bağımsız olarak değerlendirilmesi mümkün değildir.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu emredici hükümler bulunmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinde yer alan “tüm giderler kiracıya aittir” şeklindeki genel bir hükmün, taşınmaza ilişkin bütün giderleri otomatik olarak kiracının sorumluluğuna geçirdiği sonucuna varılamaz.

Giderin niteliği, kanundaki düzenlemeler ve kira sözleşmesinin ilgili hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlanırken “aidat”, “ortak gider”, “bakım ve onarım giderleri”, “demirbaş giderleri” ve “kullanım giderleri” gibi kalemlerin mümkün olduğunca açık şekilde düzenlenmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önem taşımaktadır.

VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERDE DURUM

Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesine göre kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır.

Ancak herhangi bir vergi veya kamu giderinin kiracıya ait olup olmadığı belirlenirken yalnızca kira sözleşmesine değil, ilgili mevzuata da bakılması gerekir.

SONUÇ

Sonuç olarak, kiralanan taşınmaza ilişkin bütün giderlerin kiracıya veya kiraya verene ait olduğunu söylemek doğru değildir.

Genel olarak kiracı; taşınmazın kullanımından doğan elektrik, su ve ısınma gibi tüketim giderleri ile olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerinden sorumludur.

Kiraya veren ise taşınmazın esaslı bakım ve onarımı, mülkiyet hakkından kaynaklanan yükümlülükler ve somut olayın özelliklerine göre kiralanana ilişkin bazı giderlerden sorumlu olabilir.

Özellikle apartman ve site aidatlarında, aidatın hangi giderlerden oluştuğunun belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Olağan işletme ve kullanım giderleri ile taşınmazın esaslı onarım, yenileme ve yatırım giderleri birbirinden ayrılmalıdır.

Bu nedenle kira sözleşmesinden kaynaklanan bir gider uyuşmazlığında yalnızca “aidat”, “yan gider” veya “ortak gider” şeklindeki isimlendirmeye bakılması yeterli değildir. Giderin gerçek niteliği, kira sözleşmesinin hükümleri, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili özel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, özellikle yüksek miktarlı bakım, onarım, aidat veya ortak gider uyuşmazlıklarında hukuki değerlendirme yapılmadan ödeme yükümlülüğü konusunda kesin bir sonuca varılmaması önemlidir.