KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE HUKUKİ SONUÇLARI - 16/092026

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE HUKUKİ SONUÇLARI

Ketsel dönüşüm süreçlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, riskli  yapıların yeniden inşasında arsa malikleri ile müteahhit arasındaki hak paylaşımını ve inşaat koşullarını belirleyen en temel hukuki araçtır.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında, mevcut yapıların yenilenmesi amacıyla arsa sahipleri ile yükleniciler arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmaktadır. Bu sözleşmelerde arsa sahibi, belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri yükleniciye bırakmakta; yüklenici ise bunun karşılığında yeni yapıyı meydana getirerek sözleşmede arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenmektedir

Ancak yüklenicinin inşaata zamanında başlamaması, işi durdurması veya sözleşmede belirlenen sürede tamamlamaması halinde sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelmektedir. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde sözleşmenin feshi ve bunun tapu kayıtlarına etkisi önemli bir hukuki sorun oluşturmaktadır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ARSA PAYI  KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN YERİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi unsurlarını birlikte içeren karma nitelikte bir sözleşmedir. Yüklenici, belirlenen yapıyı sözleşmeye ve teknik şartlara uygun biçimde meydana getirmekle; arsa sahibi ise sözleşmede kararlaştırılan arsa payını veya bağımsız bölümü yükleniciye devretmekle yükümlüdür.

Kentsel dönüşüm bakımından bu sözleşmeler, maliklerin ekonomik imkanlarını kullanarak riskli yapıların yenilenmesini sağlayan önemli bir yöntemdir. Bununla birlikte, sözleşmenin uzun süreli olması ve yükleniciye bazı arsa paylarının inşaat tamamlanmadan devredilebilmesi, taraflar arasında uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olabilmektedir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN TEMEL BORÇLAR

Arsa sahibinin temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmek ve inşaatın yapılabilmesi için üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmektir.

Yüklenicinin temel borcu ise inşaatı sözleşmeye, projeye, ruhsata ve teknik şartlara uygun olarak yapmak ve kararlaştırılan sürede teslim etmektir. Yüklenici ayrıca işi özen ve sadakat borcuna uygun biçimde yürütmek zorundadır.

Taraflardan birinin kendi borcunu yerine getirmemesi, diğer tarafın sözleşmeden doğan haklarını kullanmasına neden olabilir

YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ VE SÖZLEŞMENİN FESH

Yüklenicinin inşaata zamanında başlamaması veya sözleşmede belirlenen sürede işi tamamlamaması halinde temerrüt hükümleri gündeme gelir. Bunun yanında inşaatın uzun süre durdurulması, yüklenicinin işi fiilen terk etmesi veya sözleşmenin süresinde tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması da önem taşır.

Temerrüt halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanabilmesi için somut olayın özellikleri dikkate alınmalıdır. Özellikle yüklenicinin sözleşmeye aykırılığının esaslı olup olmadığı, inşaatın hangi seviyede bulunduğu ve gecikmenin haklı bir nedene dayanıp dayanmadığı belirlenmelidir.

Burada fesih ile dönme kavramlarının birbirinden ayrılması gerekir. Fesih genel olarak sözleşmeyi ileriye etkili olarak sona erdirirken, dönme geçmişe etkili sonuçlar doğurabilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde Yargıtay uygulamasında “geriye etkili fesih” kavramına da yer verilmektedir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE HAGİ HALLERDE FESİH/DÖNME SÖZ KONUSU OLUR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi;

- Tarafların karşılıklı anlaşması,

- Yüklenicinin temerrüde düşmesi,

- İnşaatın sözleşmeye ağır biçimde aykırı yapılması,

- Yüklenicinin işi haklı bir neden olmaksızın bırakması,

- İnşaatın sözleşmede öngörülen sürede tamamlanamayacağının anlaşılması,

- Sözleşmenin ifasının hukuken veya fiilen imkansız hale gelmesi gibi durumlarda sona erebilir.

Özellikle yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışının esaslı nitelikte olması halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönme veya fesih hakkı gündeme gelebilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLŞEMENİN FESHİ İÇİN ARANAN ŞARTLAR

Kentsel dönüşüm bakımından genel hükümler yanında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Kanun kapsamında, yükleniciden kaynaklanan nedenlerle yeni yapının yapımına başlanmaması veya başlanmış olan yapım işinin belirli şartlar altında uzun süre devam etmemesi halinde sözleşmenin özel usulle feshedilmesi mümkündür. Bu süreçte maliklerin kanunda öngörülen çoğunlukla karar alması ve ilgili idari prosedürün uygulanması gerekir

Dolayısıyla 6306 sayılı Kanun kapsamındaki fesih ile Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilen fesih veya dönme birbirinden ayrılmalıdır. Her olayda öncelikle sözleşmenin ve taşınmazın hangi hukuki rejime tabi olduğu belirlenmelidir.

FESHİN TAPU KAYITLARINA ETKİSİ

Fesih, yalnızca taraflar arasındaki sözleşme ilişkisini değil, tapu sicilini de etkileyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, sözleşmenin sona ermesinden sonra bu şerhin terkin edilmesi gündeme gelir.

Ayrıca yükleniciye daha önce arsa payı devredilmişse, fesih veya dönmenin sonucuna göre bu payların arsa sahibine iadesi ve tapu iptali ve tescil talepleri ortaya çıkabilir.

Ancak yüklenicinin kendisine devredilen arsa paylarını üçüncü kişilere devretmesi halinde durum daha karmaşık hale gelir. Üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle hak kazanıp kazanmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Bu konuda Türk Medeni Kanunu'nun tapu siciline güven ilkesine ilişkin hükümleri önem taşımaktadır.

SONUÇ

Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, riskli yapıların yenilenmesinde önemli bir hukuki araçtır. Bununla birlikte yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin feshi veya dönmesi gündeme gelebilmektedir.

Fesih değerlendirilirken öncelikle yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediği, sözleşmeye aykırılığın esaslı olup olmadığı ve inşaatın hangi aşamada bulunduğu belirlenmelidir. Kentsel dönüşüm kapsamında ise 6306 sayılı Kanun'da öngörülen özel fesih usulünün şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca incelenmelidir.

Feshin tapu kayıtlarına etkisi de büyük önem taşımaktadır. Tapuya şerh verilmiş sözleşmeler bakımından şerhin terkini, yükleniciye devredilen arsa payları bakımından ise iade ve tapu iptali ve tescil meseleleri gündeme gelebilir. Ancak yükleniciden pay veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hakları, tapu siciline güven ve iyi niyet ilkeleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak, kentsel dönüşümde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi; sözleşmenin sona erdirilmesi, tarafların karşılıklı edimlerinin tasfiyesi ve tapu kayıtlarının hukuki durumunun belirlenmesini birlikte gerektiren çok yönlü bir süreçtir.