İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA “GERÇEK, SAMİMİ VE ZORUNLU İHTİYAÇ” KRİTERİ - 08/09/2026

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA “GERÇEK, SAMİMİ VE ZORUNLU İHTİYAÇ” KRİTERİ

GİRİŞ

Kira sözleşmesi, kiracının belirli bir bedel karşılığında kiralananı kullanmasına imkan sağlayan ve taraflara karşılıklı hak ve yükümlülükler yükleyen bir sözleşmedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira sözleşmesinin önemli bir sona erme sebebidir. Buna göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde, kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde tahliye davası açabilir.

Ancak kiraya verenin yalnızca ihtiyaç sahibi olduğunu ileri sürmesi tahliye için yeterli değildir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiği kabul edilmektedir. Bu üç kriter, tahliye talebinin haklılığının belirlenmesinde temel ölçüt niteliğindedir.

1. İHTİYACIN GERÇEK OLMASI

İhtiyacın gerçek olması, kiraya verenin veya kanunda belirtilen kişilerden birinin kiralananı kullanma ihtiyacının fiilen mevcut bulunmasını ifade eder. İhtiyaç, tahliye davası açılmasını haklı gösterecek nitelikte somut bir olguya dayanmalıdır. Sırf kira sözleşmesini sona erdirmek, kiracıyı taşınmazdan çıkarmak veya daha yüksek kira bedeli elde etmek amacıyla ileri sürülen bir ihtiyaç iddiası gerçek kabul edilemez.

Gerçekliğin tespitinde somut olayın bütün özellikleri dikkate alınmalıdır. İhtiyaç sahibinin mevcut konut veya işyeri durumu, ailevi ve sosyal koşulları, mesleği, ekonomik durumu ve kiralananın kullanım amacına uygunluğu bu değerlendirmede önem taşıyabilir.

Önemli olan hususlardan biri de ihtiyacın dava tarihinde mevcut olmasıdır. Henüz doğmamış, gerçekleşmesi belirsiz veya uzak bir gelecekte ortaya çıkması beklenen bir ihtiyaç, kural olarak tahliye sebebi oluşturmaz. Bununla birlikte gelecekte gerçekleşmesi kesin veya kuvvetle muhtemel bir durumun, somut olayın koşullarına göre gerçek bir ihtiyaç oluşturması mümkündür.

2. İHTİYACIN SAMİMİ OLMASI

İhtiyacın gerçek olması yanında samimi olması da gerekir. Samimiyet, kiraya verenin tahliye sonrasında taşınmazı gerçekten ihtiyaç amacıyla kullanma iradesine sahip olmasını ifade eder.

İhtiyaç iddiasının görünürde ileri sürülmesine rağmen gerçekte farklı bir amaç taşıması halinde samimiyet koşulunun gerçekleştiğinden söz edilemez. Özellikle kiraya verenin tahliye sonrasında taşınmazı kendisi veya kanunda belirtilen ihtiyaçlı için kullanmayıp üçüncü kişiye kiralamak istemesi, ihtiyaç iddiasının samimiyeti bakımından önem taşıyan bir durumdur.

Mahkeme, samimiyet değerlendirmesini yalnızca davacının beyanına göre yapmamalıdır. Tarafların sunduğu deliller, tanık anlatımları, taşınmazın özellikleri, ihtiyaç sahibinin yaşam ve çalışma koşulları ile yargılama sırasında ortaya çıkan gelişmeler birlikte değerlendirilmelidir.

Bu noktada ihtiyaç iddiasının dava açıldığı tarihte olduğu kadar yargılama sırasında da devam etmesi önemlidir. İhtiyacın sonradan ortadan kalkması, tahliye talebinin dayanağını etkileyebilir.

3. İHTİYACIN ZORUNLU OLMASI

İhtiyaç nedeniyle tahliye bakımından üçüncü kriter zorunluluktur. Zorunluluk, kiralananın ihtiyaç sahibi tarafından kullanılmasının somut koşullar içerisinde gerekli olmasını ifade eder.

Zorunluluk kavramının, ihtiyaç sahibinin mutlaka başka hiçbir taşınmazının bulunmaması şeklinde anlaşılması doğru değildir. Kiraya verenin veya ihtiyaçlının başka bir taşınmazının bulunması tek başına tahliye talebinin reddini gerektirmez. Asıl değerlendirilmesi gereken, mevcut taşınmazın ihtiyaç sahibinin konut veya işyeri ihtiyacını karşılamaya elverişli olup olmadığıdır.

Örneğin mevcut konutun aile bireylerinin ihtiyaçlarını karşılamaması, sağlık veya çalışma koşullarının değişmesi ya da mevcut işyerinin yürütülmek istenen faaliyet bakımından yetersiz kalması, somut olayın özelliklerine göre zorunlu bir ihtiyaç oluşturabilir.

Buna karşılık yalnızca daha iyi veya daha konforlu bir taşınmazda yaşama isteği, her olayda zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilmeyebilir. Burada belirleyici olan, ihtiyaç iddiasının objektif ve makul nedenlere dayanıp dayanmadığıdır.

4. İHTİYACIN İSPATI

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyaç iddiasının somutlaştırılması ve ispatlanması gerekir. Davacı, kiralanana neden ihtiyaç duyulduğunu açıkça ortaya koymalı ve iddiasını somut delillerle desteklemelidir.

İhtiyacın niteliğine göre tanık beyanları, nüfus kayıtları, ikamet bilgileri, kira sözleşmeleri, tapu kayıtları, işyeri veya mesleki faaliyete ilişkin belgeler ve diğer deliller kullanılabilir. Mahkeme, bu delilleri bir bütün halinde değerlendirerek ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığına karar vermelidir.

Özellikle ihtiyaçlının başka bir taşınmazının bulunması halinde, yalnızca taşınmazın varlığına bakılması yeterli değildir. Taşınmazın konumu, büyüklüğü, niteliği ve kullanım bakımından ihtiyaç sahibine uygun olup olmadığı da araştırılmalıdır.

SONUÇ

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının kira sözleşmesinden doğan hukuki güvenliği arasında adil bir denge kurulması gerekir. Bu dengeyi sağlayan en önemli ölçütlerden biri, tahliye talebine dayanak yapılan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır.

İhtiyacın gerçek olması, somut ve mevcut bir olguya dayanmasını; samimi olması, kiralananın gerçekten ihtiyaç amacıyla kullanılmasının hedeflenmesini; zorunlu olması ise bu kullanımın ihtiyaç sahibinin somut koşulları bakımından ciddi ve makul bir gereklilik taşımasını ifade eder.

Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında yalnızca “taşınmaza ihtiyacım var” şeklindeki bir beyan yeterli olmayıp, bu ihtiyacın somut olayın koşulları ve delilleriyle ortaya konulması gerekir. Mahkemenin de ihtiyaç iddiasını tarafların tüm koşullarını dikkate alarak değerlendirmesi ve tahliye talebinin kanunun öngördüğü amaca uygun olup olmadığını belirlemesi gerekir. Böylece hem kiraya verenin mülkiyet hakkı korunmakta hem de kiracının haklı bir neden bulunmaksızın tahliye edilmesinin önüne geçilmektedir.