KİRA DAVASINDAN ÖNCE ZORUNLU ARABULUCULUK-12.02.2026

KİRA DAVASINDAN ÖNCE ZORUNLU ARABULUCULUK

1. Hukuki Dayanak ve Yürürlük

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun dava şartı (zorunlu) hale gelmesi, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca gerçekleşmiştir. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılan davalar için zorunlu hale gelmiştir. Bu tarihten sonra arabulucuya gitmeden açılan kira davaları, mahkeme tarafından "dava şartı yokluğu" nedeniyle usulden reddedilmektedir.

2. Kapsam: Hangi Kira Davaları Zorunludur?

Kira hukukundan kaynaklanan neredeyse tüm uyuşmazlıklar bu kapsama alınmıştır:

* Kira Bedelinin Tespiti Davaları: (Kira artış oranına dair ihtilaflar).

* Tahliye Davaları: (İhtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye vb.).

* Uyarlama Davaları: (Değişen ekonomik koşullar nedeniyle kira bedelinin yeniden belirlenmesi).

* Tazminat ve Alacak Davaları: (Ödenmemiş kira bedelleri, aidat borçları veya taşınmaza verilen zararların tazmini).

İstisna: İlamsız icra yoluyla tahliye takipleri (Örnek No: 13) doğrudan icra dairesi üzerinden yapıldığı için bu aşamada arabuluculuk zorunlu değildir. Ancak takibe itiraz edilmesi durumunda açılacak "itirazın iptali" davası arabuluculuğa tabidir.

3. Sürecin Aşamaları ve İşleyişi

A. Başvuru ve Yetkili Büro

Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki veya karşı tarafın yerleşim yerindeki Adliye Arabuluculuk Bürosuna yapılır. Başvuru ücretsizdir. Başvuru yapıldığı andan itibaren zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durur.

B. Müzakere Süreleri

Kira arabuluculuğunda süreç oldukça hızlı ilerler:

* Süre: Arabulucu, görevlendirildikten sonra süreci 3 hafta içinde bitirmek zorundadır. Özel durumlarda bu süre en fazla 1 hafta daha uzatılabilir (Toplamda en geç 4 hafta).

C. Toplantı ve Katılım

Arabulucu; kiralayanı (ev sahibi/iş yeri sahibi) ve kiracıyı ortak bir toplantıya davet eder.

* Önemli Not: 7445 sayılı Kanun ile getirilen bir diğer yenilik; taşınmazın devri veya kiralanmasıyla ilgili paylı mülkiyet uyuşmazlıklarının da bu kapsama alınmış olmasıdır. Eğer taşınmaz çok ortaklı ise tüm paydaşların sürece dahil edilmesi gerekebilir.

4. Sürecin Sonuçlanması ve İhtimaller

I. Anlaşma Durumu (Uzlaşma Sağlanması)

Taraflar yeni kira bedeli, tahliye tarihi veya ödeme planı üzerinde anlaşırlarsa bir Anlaşma Tutanağı imzalanır.

* İlam Niteliği: Bu tutanak, mahkeme kararı hükmündedir. Örneğin, kiracı belirli bir tarihte çıkmayı taahhüt ettiyse ve çıkmazsa, ev sahibi bu tutanakla doğrudan icra yoluna giderek tahliyeyi gerçekleştirebilir.

* Vergi Avantajı: Arabuluculuk yoluyla çözülen uyuşmazlıklarda, mahkeme harçlarına oranla çok daha düşük miktar maktu harç ödenir.

II. Anlaşamama Durumu (Dava Açma Yetkisi)

Taraflar uzlaşamazsa arabulucu "Anlaşamama Tutanağı" düzenler.

* Mahkeme Süreci: Davacı taraf (genellikle ev sahibi veya kirayı düşürmek isteyen kiracı), bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek Sulh Hukuk Mahkemesi’nde davasını açar.

* Yargılama Giderleri: İlk toplantıya geçerli mazereti olmadan katılmayan taraf, dava sonunda haklı çıksa bile yargılama giderlerini ödemeye mahkum edilir.

5. Kira Arabuluculuğunda "Taşınmazın Görülmesi" ve Bilirkişi

Arabuluculuk bir yargılama değildir; dolayısıyla arabulucu taşınmazda keşif yapamaz veya bilirkişi raporu alamaz. Ancak taraflar isterlerse, masraflarını karşılayarak bir uzman görüşü alabilir ve bu görüş ışığında pazarlık yapabilirler.

6. Özet Sonuç

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk; özellikle 1-2 yıl süren tahliye ve kira tespit davalarının, 1 ay gibi kısa bir sürede çözülmesine imkan tanıyan devrim niteliğinde bir adımdır. Tarafların mahkemenin katı kuralları yerine, "kira yardımı", "vade farkı" veya "taşınma bedeli" gibi ara çözümleri masada konuşabilmesi sürecin en büyük esnekliğidir.