Bina İçi Su Sızıntılarında Hukuki Sorumluluklar ve İzlenmesi Gereken Adımlar - 13.11.2026

Bina İçi Su Sızıntılarında Hukuki Sorumluluklar ve İzlenmesi Gereken Adımlar

Üst Kattan Kaynaklanan Su Sızıntısı Sebebiyle Oluşan Hasarlarda Ne Yapılmalıdır?

Üst kattan alt kata akan su sızıntıları, ev sahipleri ve kiracılar arasında hem maddi hem de manevi sıkıntılara yol açabilmektedir. Böyle bir durumla karşılaşıldığında akla gelen ilk sorular "Sorumluluk kimde?", "Zararı kim karşılar?" ve "İlk olarak ne yapmalıyım?" olmaktadır. Su baskınlarının çok çeşitli nedenleri bulunabileceğinden, doğru adımları atabilmek için öncelikle su sızıntısının tam olarak nereden geldiğini kesin olarak tespit etmek gerekir.

1. Su Sızıntısının Kaynağına Göre Sorumluluk Dağılımı

Su hasarının sorumluluğu, arızanın ve sızıntının kaynağına göre değişiklik gösterir:

• Bağımsız Bölüm İçi Tesisat: Sızıntı, üst kattaki dairenin iç tesisatından kaynaklanıyorsa çoğunlukla üst kat maliki (eğer kusuru varsa kiracı) sorumlu olur.
• Ortak Alanlar ve Kolon Boruları: Sorun çatlak, eksik yalıtım, çatı veya ana kolon boruları gibi ortak alanlardan kaynaklanıyorsa, sorumluluk tek bir kişiye değil, tüm kat maliklerine arsa payları oranında aittir.
• Yapısal Kusurlar (Müteahhit Sorumluluğu): Binanın inşası sırasında yapılan hatalar veya yetersiz malzeme kullanımı (yanlış döşenmiş borular vb.) nedeniyle ortaya çıkan sızıntılarda müteahhit doğrudan sorumluluk taşır. Bina yeni yapılmışsa ve henüz iskan alındıysa, bu arızalardan dolayı ilk 5 yıl boyunca (gizli ayıp süresi) müteahhit sorumlu tutulur. Bu durumda zarar görenler doğrudan müteahhitte başvurabilir; müteahhit ilgilenmezse mahkemeye başvurulabilir.
• Kullanım Hatası: Tesisatı yanlış kullanmak, temizliği ihmal etmek, boruları kırmak veya muslukları açık bırakmak gibi kişisel dikkatsizlikler sonucunda sızıntı oluşmuşsa, tamamen o evde yaşayan kişi (daire sakini) sorumludur. Kasten veya ihmal sonucu komşuya zarar verilirse mağdur kişi zararın ödenmesi için doğrudan komşusuna başvurabilir.

2. Hukuki Dayanaklar ve Türk Borçlar Kanunu (TBK)

Haksız fiilden kaynaklanan tazminat davalarında kural olarak gerçek zarar ilkesi geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca zararın kanıtlanması davacı tarafa, hükmedilecek tazminatın kapsam ve miktarının belirlenmesi ise hakime aittir. Kanunun sağladığı temel koruma yolları şunlardır:

• TBK Madde 49 (Haksız Fiil): Bir ev sahibi veya kiracı, kendi ihmaliyle veya kusurlu bir hareketle komşusunun dairesine zarar verirse, zararı tazminle yükümlüdür. Zarar gören kişi, zarar verenden tazminat talep edebilir.
• TBK Madde 69 (Bina Malikinin Sorumluluğu / Tesisat Eskimesi): Bir binanın bakım eksikliği veya yapım bozukluğundan doğan zararlardan yapı maliki kusursuz olarak sorumludur; yani zarar görenin, ev sahibinin kusurunu ayrıca ispatlamasına gerek yoktur. Tesisatın eskimesi, çürümesi veya yapım hatası gibi teknik nedenlerden kaynaklanan sızıntılarda sorumluluk doğrudan kat malikine (ev sahibine) aittir. Bu ilke, mağdurun ispat yükünü önemli ölçüde hafifletir.
• Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK Madde 33 - Hâkimin Müdahalesi): Bir kat malikinin kanundan veya yönetim planından doğan borç ve yükümlülüklerini (örneğin onarıma izin verme yükümlülüğünü) yerine getirmemesi halinde başvurulan en etkili yoldur. Mahkeme, komşuluk hukukuna aykırı bu direnci sona erdirmek için doğrudan onarımın yapılmasına karar verebilir; gerektiğinde onarım için apartman yöneticisine yetki de verebilir.

3. Sigorta Şirketlerinin Rolü ve DASK Durumu

Sigorta şirketleri, konut sigortası veya apartman sigortası kapsamında oluşan su sızıntılarında önemli rol oynamaktadır:

• Zarar gören tarafın veya apartmanın geçerli bir sigorta poliçesi varsa, zarar sigorta şirketi tarafından karşılanabilir.
• Sigorta şirketi zararı ödedikten sonra, zararın asıl sorumlusuna karşı rücu davası açabilir. Yani mağdurun zararını karşıladıktan sonra; sızıntıdan sorumlu olan kiracıya, ev sahibine veya apartman yönetimine ödediği miktarı geri almak için hukuki işlem başlatabilir.

DASK Evi Su Basmasını Karşılar mı?

“DASK” Doğal Afet Sigortaları Kurumu’nun kısaltması olup, konut sahiplerinin deprem nedeniyle yaşayabilecekleri ekonomik zararları karşılamayı amaçlar. DASK sigortası su baskını nedeniyle oluşan zararları karşılamaz. Su baskını teminatından faydalanabilmek için mutlaka konut sigortası yaptırılmalı ve su baskınlarının poliçe kapsamında olduğundan emin olunmalıdır. DASK sigortası tamamen deprem ve depremin neden olduğu tsunami, infilak, toprak kayması gibi afetlere yöneliktir.

4. Dava Süreci ve İzlenecek Hukuki Adımlar

Sorunu komşuyla anlaşarak çözmek mümkün olmadıysa, izlenmesi gereken hukuki yollar şunlardır:

Sulh Hukuk Mahkemesinde “Delil Tespiti Davası”

Sorunun komşuyla çözüme kavuşmaması durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde delil tespiti davası açılması gerekmektedir.

• Bu süreç, zararın kaynağını ve miktarını dava açılmadan önce mahkeme aracılığıyla resmileştiren, ileride açılacak tazminat veya müdahalenin önlenmesi davasına esas teşkil eden bir adımdır. Üst kattan su sızıntısı davalarında bu adım atlanırsa zararın varlığı ve kaynağı sonradan ispatlanamayabilir.
• Mahkeme bir bilirkişi (genellikle inşaat mühendisi) görevlendirir; bilirkişi zararlı durumu ve kaynağını yerinde tespit ederek fotoğraflar ve giderilmesi gereken zararın miktarını içeren bir rapor hazırlar. Bu rapor, sonrasında açılacak asıl davanın en temel dayanağını oluşturur.

Tespit Masrafları ve Avukatlık Ücreti Geri Alınabilir mi?

Evet. Delil tespiti için ödenen harç, bilirkişi ücreti ve keşif giderleri yargılama gideri sayılır. Açılacak asıl davada haksız çıkan taraf (üst komşu), bu masrafların tamamından sorumlu tutulur. Bu sorumluluk, dava sonradan konusuz kalsa dahi devam eder; zira davanın açılmasına kusuruyla sebebiyet veren taraf yine giderlerden sorumlu kabul edilmektedir.

Dava Kime ve Hangi Mahkemede Açılmalıdır?

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Üst kattan sızan su sebebiyle meydana gelen zararların tazmin edilmesi amacıyla açılacak maddi tazminat davası taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Doğrudan uğranılan zararların tazmin edilmesi amacıyla dava açılabileceği gibi, önce meydana gelen zararlar için tespit davası açıldıktan sonra tespit davasının neticesine dayanılarak tazminat davası açılması da mümkündür.
• Taraf Ehliyeti: Sızıntı çatı veya ana kolon boruları gibi ortak alanlardan kaynaklanıyorsa; dava apartman yönetimine karşı değil, doğrudan sorumlu kat maliklerine karşı açılmalıdır. Yönetici veya yönetimin bu tür davalarda taraf ehliyeti bulunmamaktadır, dava bizzat zarar gören malik tarafından yürütülmelidir.