KİRACININ YASAL KİRA ARTIŞ ORANINI UYGULAMASI KİRA TESPİT DAVASINA ENGEL MİDİR? EMSAL KİRA BEDELLERİ VE KİRA FARKI ALACAĞININ TAHSİLİ - 03/11/2026

KİRACININ YASAL KİRA ARTIŞ ORANINI UYGULAMASI KİRA TESPİT DAVASINA ENGEL MİDİR? EMSAL KİRA BEDELLERİ VE KİRA FARKI ALACAĞININ TAHSİLİ

Kira ilişkilerinde kiraya veren ile kiracı arasında yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünü, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi oluşturmaktadır. Özellikle ekonomik koşullardaki değişimler ve taşınmazların piyasa değerlerinin yükselmesi, mevcut kira bedellerinin güncel emsal kira bedellerinin altında kalmasına neden olabilmektedir.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durumlardan biri, kiracının kira sözleşmesinde ve Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) öngörülen yasal artış oranını uygulamasına rağmen kiraya verenin mevcut kira bedelinin piyasa koşullarını yansıtmadığını ileri sürmesidir.

Bu noktada cevaplanması gereken temel soru, kiracının yasal artış oranına uygun hareket etmesinin kira bedelini kesin olarak hukuka uygun hale getirip getirmediğidir. Kiraya veren, kiracının yasal artış oranını uygulamış olmasına rağmen kira tespit davası açabilir mi? Emsal kira bedelleri ne ölçüde dikkate alınır? Mahkemece daha yüksek bir kira bedeli belirlenmesi hâlinde geçmiş dönemlere ilişkin kira farkları ayrıca talep edilebilir mi?

Bu soruların yanıtı, TBK'nın 344 ve 345. maddeleri ile Yargıtay'ın kira tespit davalarına ilişkin uygulamasının birlikte değerlendirilmesini gerektirmektedir.

1. YASAL KİRA ARTIŞ ORANINA UYGUN ZAM YAPILMASI KİRA TESPİT DAVASINA ENGEL MİDİR?

TBK'nın 344. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışına ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu düzenleme, kiracıyı aşırı kira artışlarına karşı korumayı amaçlamaktadır. Ancak yasal artış oranına uygun zam yapılması, mevcut kira bedelinin her durumda taşınmazın güncel piyasa değerini yansıttığı anlamına gelmez.

Nitekim TBK m. 344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli; TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak hakim tarafından belirlenebilir.

Dolayısıyla kiracının beş yıl boyunca yasal kira artış oranlarını eksiksiz uygulamış olması, kiraya verenin kira tespit davası açmasına engel değildir.

Burada iki farklı hukuki mekanizmanın birbirinden ayrılması gerekir:

Yıllık kira artışı: Mevcut kira bedelinin kanuni sınırlar içerisinde artırılmasıdır.

Kira bedelinin tespiti: Beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonra taşınmazın güncel durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeni kira bedelinin belirlenmesidir.

Beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde ise kira bedelinin belirlenmesinde kural olarak TÜFE sınırı uygulanır. Kiraya verenin yalnızca bölgedeki emsal kira bedellerinin yükseldiğini ileri sürerek bu sınırı aşması mümkün değildir.

Bu nedenle beş yıllık sürenin tamamlanması, kira tespit davaları bakımından önemli bir hukuki eşiktir.

3. KİRA TESPİT DAVALARINDA EMSAL KİRA BEDELLERİNİN ÖNEMİ

TBK m. 344/3 kapsamında açılan kira tespit davalarında emsal kira bedelleri, mahkemenin kararını etkileyen temel unsurlardandır. Ancak her yüksek kira bedelinin geçerli bir emsal olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Emsal taşınmazların dava konusu taşınmazla karşılaştırılabilir özelliklere sahip olması gerekir.

Bu kapsamda özellikle;

• Taşınmazların bulunduğu konum ve bölge,
• Net ve brüt metrekareleri,
• Binanın yaşı ve fiziksel özellikleri,
• Katı, cephesi ve oda sayısı,
• Ulaşım ve çevre koşulları,
• Kira sözleşmelerinin başlangıç tarihleri,
• Taşınmazların kullanım amaçları

birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle internet ilanlarında yer alan kira bedelleri ile gerçekten kiraya verilmiş taşınmazların kira bedelleri arasında farklılık bulunabileceğinden, yalnızca ilan fiyatlarının sunulması her zaman yeterli değildir. Gerçekleşmiş kira sözleşmeleri ve somut kira belgeleri daha güçlü delil niteliğindedir.

Bunun yanında kiracının uzun süredir aynı taşınmazda oturması da önem taşımaktadır. Çünkü taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli ile mevcut kiracının ödemesi gereken kira bedeli her zaman aynı olmayabilir.

Bu nedenle mahkemece boş kira bedeli belirlendikten sonra eski kiracının durumu ve hakkaniyet ilkesi de gözetilmelidir. Uygulamada bu değerlendirme çoğunlukla eski kiracı indirimi veya hakkaniyet indirimi olarak ifade edilmektedir.

Sonuç olarak emsal kira bedelleri önemlidir; ancak mahkemenin bu bedelleri doğrudan mevcut kiraya uygulaması değil, somut olayın özelliklerine göre değerlendirmesi gerekir.

4. KİRA TESPİT KARARI HANGİ TARİHTEN İTİBAREN GEÇERLİ OLUR?

Kira tespit davalarında mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı TBK'nın 345. maddesinde düzenlenmiştir.

Anılan maddeye göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenen kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen koşulların yerine getirilmesi gerekir.

Buna göre;

1. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalıdır.
2. Kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa yeni kira döneminin sonuna kadar dava açabilir.
3. Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.

Bu nedenle kira tespit davasında yalnızca talep edilen kira bedeli değil, kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanmasının istendiği de önemlidir.

5. KİRA TESPİT DAVASINDAN SONRA ORTAYA ÇIKAN KİRA FARKI ALACAĞI AYRICA TALEP EDİLEBİLİR Mİ?

Kira tespit davalarında en önemli meselelerden biri de mahkemece belirlenen kira bedeli ile kiracının fiilen ödediği kira bedeli arasındaki farkın tahsilidir.

Kural olarak, kira tespit kararı sonucunda geçmiş döneme ilişkin kira farkı doğmuşsa kiraya veren bu farkı ayrıca talep edebilir. Ancak bunun için mahkemece belirlenen kira bedelinin ilgili kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması gerekir.

Örneğin mahkemece aylık kira bedelinin 20.000 TL olarak belirlenmesine rağmen kiracının dava süresince 12.000 TL ödemeye devam ettiği varsayıldığında, aylık 8.000 TL kira farkı ortaya çıkacaktır.

Mahkeme kararının ilgili dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması halinde, bu farkın geçmiş dönemler için tahsili gündeme gelebilir.

Kira tespit davası ile kira farkı alacağının tahsili birbirinden farklı taleplerdir. Kira tespit davasında amaç kira bedelinin belirlenmesi iken, kira farkı alacağı talebinde amaç belirlenen bedel ile yapılan ödemeler arasındaki farkın tahsilidir.

Bu nedenle kiraya veren, kira tespit kararı sonrasında ortaya çıkan fark için şartları varsa ayrıca alacak davası açabilir veya icra takibi başlatabilir.

Bununla birlikte kira farkı alacaklarında TBK m. 147 uyarınca beş yıllık zamanaşımı süresi dikkate alınmalıdır. Dönemsel kira alacakları bakımından zamanaşımı her bir alacak dönemi yönünden ayrıca değerlendirilir.

SONUÇ

Kiracının yasal kira artış oranına uygun şekilde kira bedelini artırması, yıllık kira artış yükümlülüğünü yerine getirdiğini gösterir. Ancak bu durum, kira bedelinin her koşulda taşınmazın güncel piyasa değerine uygun olduğu anlamına gelmez.

Özellikle beş yıllık kira süresinin tamamlanmasıyla birlikte kiraya veren, TBK m. 344/3 kapsamında kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu davada emsal kira bedelleri, taşınmazın fiziksel özellikleri, kiracılık süresi ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilir.

Mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin geçmiş bir kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi ise TBK m. 345'teki koşulların gerçekleşmesine bağlıdır. Bu koşullar sağlanmışsa kiraya veren, kiracının eksik ödediği kira bedellerine ilişkin fark alacağını ayrıca talep edebilir.

Sonuç olarak, kiracının yasal kira artış oranına uygun hareket etmiş olması kira tespit davası açılmasına engel değildir. Kanuni koşulların gerçekleşmesi halinde kiraya veren hem kira bedelinin yeniden belirlenmesini hem de belirlenen kira bedelinin geçerli olduğu dönemlere ilişkin kira farklarının tahsilini talep edebilir.