MİRAS ORTAKLIĞINDA BİR MİRASÇININ TEK BAŞINA TAŞINMAZ ÜZERİNDE İŞLEM YAPMASI - 18/09/2026

MİRAS ORTAKLIĞINDA BİR MİRASÇININ TEK BAŞINA TAŞINMAZ ÜZERİNDE İŞLEM YAPMASI

GİRİŞ

Mirasbırakanın ölümüyle birlikte tereke, birden fazla mirasçının bulunması halinde mirasçılar arasında meydana gelen miras ortaklığının konusunu oluşturur. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 640. maddesi uyarınca mirasçılar, paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve terekeye ait bütün haklar üzerinde, kanundan veya sözleşmeden doğan temsil ve yönetim yetkileri saklı kalmak üzere, birlikte tasarruf ederler. 

Bu düzenlemenin özellikle taşınmazlar bakımından önemli sonuçları bulunmaktadır. Zira miras ortaklığı devam ettiği sürece mirasçılardan birinin, diğer mirasçıların katılımı olmaksızın terekeye dahil bir taşınmaz üzerinde tek başına mülkiyet devri gerçekleştirmesi veya taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunması kural olarak mümkün değildir.

Bu nedenle miras ortaklığında bir mirasçının tek başına taşınmazı satması, devretmesi veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişiler lehine ayni hak tesis etmesi meselesi; elbirliği mülkiyetinin niteliği, mirasçıların tasarruf yetkisi ve miras ortaklığının sona erme yolları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

I. MİRAS ORTAKLIĞI VE ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ

Miras ortaklığı, mirasın birden fazla mirasçıya intikaliyle birlikte kendiliğinden meydana gelir. TMK m. 640 uyarınca mirasçılar, paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar.

Elbirliği mülkiyetinin temel özellikleri ise TMK m. 701 ve devamında düzenlenmiştir. TMK m. 701’e göre elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları bulunmamakta; her bir ortağın hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yayılmaktadır. Dolayısıyla mirasçının miras payının bulunması ile belirli bir tereke malı üzerinde bağımsız bir mülkiyet payına sahip olması birbirinden farklıdır.

 Miras paylaşılıncaya veya elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülünceye kadar taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkisi elbirliği mülkiyeti niteliğini korur.

Bu nedenle mirasçılardan birinin taşınmazı uzun süredir kullanması, taşınmazdan elde edilen gelirleri toplaması veya taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet kurması, tek başına o mirasçıya münhasır bir mülkiyet hakkı sağlamaz.

II. MİRASÇILARDAN BİRİNİN TEK BAŞINA TASARRUFTA BULUNMASI

Elbirliği mülkiyetinin en önemli sonuçlarından biri, ortakların tasarruf yetkisinin birlikte kullanılmasının gerekmesidir.

TMK m. 702 uyarınca kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri bakımından ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Ayrıca elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece ortaklardan birinin tek başına belirli bir pay üzerinde tasarrufta bulunması da mümkün değildir.

Bu kapsamda miras ortaklığına dahil bir taşınmazın;

* satılması veya devredilmesi,

* bağışlanması,

* ipotek edilmesi,

* intifa veya diğer sınırlı ayni haklarla yükümlendirilmesi,

* üçüncü kişiler lehine taşınmaz üzerinde ayni hak tesis edilmesi,

gibi taşınmazın hukuki durumunu doğrudan etkileyen işlemlerde kural olarak bütün mirasçıların katılımı veya geçerli temsil yetkisi bulunmalıdır.

Dolayısıyla mirasçılardan birinin, diğer mirasçıların rızası veya usulüne uygun temsil yetkisi bulunmaksızın taşınmazın tamamını kendi başına satması, miras ortaklığının yapısıyla bağdaşmaz.

Burada önem taşıyan husus, miras payı ile taşınmaz üzerindeki belirli bir payın birbirinden ayrılmasıdır. Mirasçı, tereke üzerinde miras payına sahip olmakla birlikte, paylaşma gerçekleşmeden önce belirli bir taşınmazın belirli bir oranına tek başına malik değildir.

III. TEK MİRASÇININ TAŞINMAZI KULLANMASI MÜLKİYET YETKİSİ SAĞLAR MI?

Miras ortaklığında sıklıkla karşılaşılan sorunlardan biri de mirasçılardan birinin terekeye ait taşınmazı fiilen kullanmasıdır.

Mirasçılardan birinin mirasbırakandan kalan evde oturması, tarlayı işlemesi veya işyerini işletmesi, tek başına taşınmaz üzerinde münhasır mülkiyet hakkı doğurmaz. Fiili kullanım ile mülkiyet yetkisi birbirinden farklı kavramlardır.

Bu nedenle bir mirasçının taşınmazı uzun yıllar kullanmış olması, diğer mirasçıların miras hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde taşınmazın gelirlerinden tek başına yararlanılması da mirasçının taşınmaz üzerinde diğer mirasçıların haklarını bertaraf edecek şekilde tasarrufta bulunabileceği anlamına gelmez.

IV. DİĞER MİRASÇILARIN BAŞVURABİLECEĞİ HUKUKİ YOLLAR

Mirasçılardan birinin taşınmaz üzerinde tek başına tasarrufta bulunmak istemesi halinde, diğer mirasçıların önünde çeşitli hukuki imkânlar bulunmaktadır.

1. Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

TMK m. 644 uyarınca mirasçılardan biri, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilir. Diğer mirasçılara itirazlarını bildirmeleri için süre verilir. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmemesi veya süresi içerisinde paylaşma davası açılmaması hâlinde elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilebilir.

Bunun yanında 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi, belirli şartların gerçekleşmesi halinde elbirliği mülkiyetinin tapu müdürlüğü nezdinde paylı mülkiyete dönüştürülmesine de imkan tanımaktadır. Bu düzenlemede, bir mirasçının talebi üzerine diğer mirasçıların bilgilendirilmesi ve belirlenen süre içerisinde itiraz veya paylaşma davası bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi öngörülmektedir.

Paylı mülkiyete geçilmesiyle birlikte mirasçıların taşınmaz üzerindeki payları belirli hale gelir. Böylece her mirasçı, kanundan kaynaklanan sınırlamalar saklı kalmak üzere, kendi payı üzerinde tasarruf edebilme imkanına kavuşur.

2. Mirasçılar Arasında Paylaşma Sözleşmesi

Mirasçılar, terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde aralarında paylaşma sözleşmesi yapabilirler. TMK m. 676 uyarınca paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Mirasçılar bu sözleşme aracılığıyla terekeye dahil malların hangi mirasçıya özgüleneceğini kararlaştırabilirler. 

Bu yol, mirasçılar arasındaki uyuşmazlığın anlaşma yoluyla çözülmesini sağlaması bakımından önem taşımaktadır.

3. Miras Payının Devri

Mirasçının, terekenin tamamı veya bir kısmı üzerindeki miras payını devretmesi de mümkündür. TMK m. 677 uyarınca mirasçılar arasında yapılan miras payının devrine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

Buna karşılık miras payının mirasçı olmayan üçüncü kişiye devrinde noterlikçe düzenleme şeklinde sözleşme yapılması gerekir. Ancak üçüncü kişinin bu sözleşme ile doğrudan mirasçı sıfatını kazanması söz konusu değildir; üçüncü kişinin hakkı, paylaşma sonucunda devreden mirasçıya özgülenecek payın kendisine verilmesini istemekle sınırlıdır. 

Burada ayrıca dikkat edilmesi gereken husus, miras payının devri ile belirli bir taşınmazın devrinin aynı şey olmadığıdır. Mirasçı, miras payını devredebilir; ancak miras ortaklığı devam ederken terekeye dahil belirli bir taşınmazı kendi mülkiyet payıymış gibi tek başına devretmesi aynı hukuki sonucu doğurmaz.

4. Ortaklığın Giderilmesi

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması hâlinde paylaşmanın yargısal yollarla gerçekleştirilmesi gündeme gelebilir. Ortaklığın giderilmesi sonucunda taşınmazın niteliğine ve somut olayın koşullarına göre aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın sona erdirilmesi söz konusu olabilir.

Bu yol, miras ortaklığının devamından kaynaklanan tasarruf sorunlarının kesin biçimde ortadan kaldırılmasını sağlayan temel hukuki mekanizmalardan biridir.

V. TEK MİRASÇI TARAFINDAN YAPILAN İŞLEMLERDE TAPU İPTALİ VE TESCİL SORUNU

Miras ortaklığına tabi bir taşınmaz üzerinde yetkisiz şekilde gerçekleştirilen bir işlem, tapu sicilindeki mevcut durum ile gerçek hak durumu arasında uyuşmazlık meydana getirebilir. Böyle bir durumda somut olayın özelliklerine göre tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Bununla birlikte miras kaynaklı tapu uyuşmazlıkları yalnızca miras ortaklığında tek mirasçının yaptığı işlemlerden ibaret değildir. Uygulamada özellikle;

* muris muvazaası,

* vekalet görevinin kötüye kullanılması,

* ehliyetsizlik,

* mirasçıların eksik veya hatalı gösterilmesi,

* yolsuz tescil,

* üçüncü kişinin iyiniyetinin korunup korunmayacağı

gibi meseleler de tapu iptali ve tescil davalarının konusunu oluşturabilmektedir.

Özellikle muris muvazaasında, mirasbırakanın gerçek iradesi ile tapu sicilinde gösterilen işlem arasındaki farklılık önem taşımaktadır. Bu tür uyuşmazlıklarda işlemin görünürdeki niteliğinin yanı sıra tarafların gerçek iradesi ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla her tapu uyuşmazlığında doğrudan tapu iptali ve tescil sonucuna ulaşılması mümkün olmayıp, işlemin hukuki sebebinin ve tarafların hukuki durumunun ayrıca incelenmesi gerekir.

SONUÇ

Miras ortaklığının temel özelliği, mirasçıların paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olmalarıdır. Bu sistemde mirasçıların belirli bir tereke malı üzerinde birbirlerinden bağımsız olarak kullanabilecekleri somut mülkiyet payları bulunmamaktadır. Bu nedenle miras ortaklığı devam ettiği sürece terekeye dahil taşınmazlar üzerinde yapılacak tasarruf işlemlerinde kural olarak bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Bununla birlikte miras ortaklığının devamı zorunlu değildir. Mirasçılar paylaşma sözleşmesi yapabilecekleri gibi elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilir veya şartları oluştuğunda ortaklığın giderilmesi yoluna başvurabilirler. Ayrıca miras payının devri de kanunun öngördüğü şekil şartlarına uyulmak suretiyle mümkündür.

Sonuç olarak, miras payına sahip olmak ile belirli bir tereke malı üzerinde tek başına tasarruf yetkisine sahip olmak birbirinden farklıdır. Miras ortaklığının niteliğinin doğru tespit edilmesi; taşınmazın satışı, devri, ayni haklarla yükümlendirilmesi ve bu işlemlere karşı başvurulabilecek hukuki yolların belirlenmesi bakımından temel önem taşımaktadır.