KİRA İLİŞKİSİNDE DEPOZİTO ALACAĞI NEDİR/05.09.2026
KİRA İLİŞKİSİNDE DEPOZİTO ALACAĞI NEDİR?
DEPOZİTO (GÜVENCE BEDELİ) NEDİR?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 342 kapsamında kira ilişkisindedepozito (güvence bedeli),
kiracının sözleşmeden doğan borçlarını ve olası zararları güvence altına almak için verilen bir teminattır.
Depozito olarak kiracı tarafından para veya kıymetli evrak verilebilir. Depozito, kira sözleşmesine bağlı fer'i
nitelikte bir yan edimdir. Bu nedenle depozito borcunun varlığının ve geçerliliğinin asıl kira sözleşmesinin
varlığına ve geçerliliğine bağlıdır. Bu güvencenin temel amacı, kiraya vereni; kiralananın sözleşmeye aykırı
veya hor kullanılması sonucu oluşabilecek zararlara, ödenmemiş kira bedellerine, ortak giderler gibi yan
borçlara ya da sözleşmenin haksız feshi gibi durumlara karşı mali olarak korumaktır.
Depozito, bir kira bedeli ödemesi veya kapora niteliği taşımaz. Kira ilişkisi süresince kiracının sözleşmesel
yükümlülüklerini gereği gibi yerine getireceğine dair güvence olarak tutulur ve belirli şartlar altında
sözleşme sonunda kiracıya iade edilmek üzere verilir.
DEPOZİTO NEREYE YATIRILMALIDIR?
TBK madde 342 uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozitonun para veya kıymetli evrak olarak
verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir
hesaba yatırır; kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Bankaya yatırılan bedel, kiracı ve kiraya verenin
rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak taraflardan
birine teslim edilebilir. Uygulamada genellikle depozitonun doğrudan kiraya verene teslim edilmesi usulü tercih edilmektedir. Bu
durum kanunun emredici düzenlemesine aykırılık teşkil eder. Bu yöntem, kira ilişkisi sona erdiğinde güvencenin iadesi
aşamasında ispat güçlüklerine yol açmaktadır. Bu nedenle kanunda belirtilen yöntemlerle teslim yöntemleri hukuken geçerli ve
daha güvenli olacaktır.
DEPOZİTO MİKTARININ BELİRLENMESİNDE ÜST SINIR NEDİR?
TBK madde 342 uyarınca konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, depozito miktarı sınırlandırılmıştır.
Depozito miktarı üç aylık kira bedelini geçmeyecektir. Bu üst sınır, kiracıyı koruma amacı taşıyan ve kiracı
aleyhine değiştirilemeyen nispi emredici bir niteliktedir. Taraflar 3 aylık kira bedelinden daha düşük bir
miktar belirleyebilir veya sözleşmede hiç güvence bedeli öngörmeyebilir. Ancak, 3 aylık kira bedelini aşan
bir güvence miktarının kararlaştırılması hukuken mümkün değildir. Sözleşmede bu yasal sınırı aşan bir bedel
belirlenmişse, sözleşmenin tamamı geçersiz sayılmaz. Bu durumda kira sözleşmesinde kararlaştırılan
depozito, üç aylık kira bedelini aşıyorsa bu durumda kısmi butlan söz konusu olacağından dolayı üç aylık
kira bedelini aşan kısmı geçersiz kabul edilecektir. Böylece kiracı da depozitonun üç aylık bedeli aşan
kısmının iadesini talep edebilecektir.
Bankaya yatırılan paranın faiz geliri de anaparaya eklenerek teminat kapsamında değerlendirilmelidir.
Depozito miktarı 'yabancı para' cinsinden de kararlaştırılabilir. Bu durumda da üç aylık kira bedeli üst sınırı
uygulanır.
KİRAYA VEREN DEPOZİTODAN KESİNTİ YAPABİLİR Mİ?
Kiraya verenin kesinti yapabilmesi için kiracının rızasının varlığı veya kiracının rızası mevcut değilse
kesinleşmiş bir mahkeme kararı ya da icra takibinin bulunması gerekir. Kiraya verenin depozitodan kesinti
yapabilmesi için taşınmazda olağan kullanım sonucu meydana gelen yıpranmanın ötesinde bir zararın varlığı
gereklidir. TBK madde 334 uyarınca kiracının, sözleşmeye uygun kullanımı dolayısıyla kiralanan taşınmazda
meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumluluğu bulunmamaktadır. Kiraya verenlerin,
kiralanandaki olağan yıpranmalar nedeniyle kesinti yapması hukuka aykırılık teşkil edececektir.
DEPOZİTONUN İADE ŞARTLARI NEDİR?
Depozitonun kiracıya iade edilmesi için belirli şartların gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlar gerçekleşmeden
kiracının iade talebi hukuken muaccel hale gelmez. Öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesinin sona
ermiş olması, kiralananın tahliye edilerek anahtarın kiraya verene teslim edilmesi ve kiralananın sözleşmeye
uygun bir şekilde, taahhüt edilen teslim halinin (olağan yıpranmalar hariç) korunmuş olarak devredilmesi
gerekmektedir. Bu şartların yanı sıra iadenin tam olarak yapılabilmesi için kiracının sözleşmeden kaynaklanan borçlarını eksiksiz
ifa etmiş olmasına bağlıdır. Kiraya verenin, depozitodan kesinti yapma hakkının doğmaması için kiracının;
1)Kiralananda olağan kullanım sınırlarını aşan, hor kullanımdan kaynaklanan bir zarara sebep
olmamış olması,
2)Ödenmemiş kira bedeli veya aidat gibi yan gider borcunun bulunmaması gerekmektedir.
Kiraya veren, depozitodan bir kesinti yapacaksa bu kesintinin gerekçesi olan zararı veya alacağını
somut delillerle ispat etmeye yükümlüdür. Aksi halde, kiralananın usulüne uygun teslimiyle
birlikte güvence bedelini iade etme yükümlülüğü doğar.
Kiraya verenin haklı bir alacak talebi (ödenmemiş kira, yan giderler veya zararlar) bulunmadığı sürece
depozitonun yasal faiziyle birlikte kiracıya iade edilmesi zorunludur. Sözleşme bitiminde kiraya verenin
makul bir süre içinde inceleme yapma hakkı saklı olmakla birlikte, haklı bir sebep olmaksızın depozitonun
iadesinden kaçınılması durumunda kiracı tarafından icra takibi veya alacak davası yollarına başvurulabilir.
DEPOZİTO KİRADAN MAHSUP EDİLEBİLİR Mİ?
Depozito, kira sözleşmesi nedeniyle kiraya verenin uğrayabileceği zararları teminat altına almak için
verilen bir bedel olduğundan kiraya mahsup edilmesi mümkün değildir.
DEPOZİTO NE ZAMAN İADE EDİLİR?
Güvence bedelinin(depozito) iadesi, kira sözleşmesi devam ederken talep edilemez; bu borcun
muacceliyeti, kira ilişkisinin sona ermesine ve kiralananın usulüne uygun olarak tahliye edilip
anahtarının kiraya verene teslim edilmesine bağlıdır.
TBK madde 342 uyarınca kira sözleşmesinin sona ermesini takiben kiraya veren, üç ay içinde kiracıya
karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya
yazılı olarak bildirmediği takdirde, banka kiracının talebi üzerine güvence bedelini iade etmekle
yükümlüdür. Kira sözleşmesinin bitiminden sonra kiraya veren 3 ay içinde dava/takip başlattığını
bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi iade eder. Bu 3 aylık süre,
bankanın blokeyi çözmesine ilişkin bekleme süresidir; kiraya verenin maddi hukuk alanındaki alacak
iddialarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Bu yasal mekanizmanın dışında, depozitonun iadesi şu hallerde de gerçekleşebilir:
1)Kiracı ve kiraya verenin iade konusunda karşılıklı olarak anlaşması (iki tarafın rızası),
2)Taraflar arasındaki uyuşmazlığa ilişkin icra takibinin kesinleşmesi,
3)Uyuşmazlık hakkında verilen mahkeme kararının kesinleşmesi.
Bu durumlarda, banka tarafların ortak talimatına veya kesinleşmiş resmi belgeye dayanarak depozitoyu
ilgili tarafa öder. Kiraya verenin üç aylık süre içinde herhangi bir hukuki girişimde bulunmaması
halinde ise kiracının tek taraflı talebi, iade için yeterli hale gelir.
Depozitonun İade Edilmemesi Durumunda Kiracının Hakları
Kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın iade edilmesiyle güvence bedelinin(depozito) iadesi
muaccel hale gelir. Kiraya verenin, hukuki bir gerekçe olmaksızın bu bedeli iade etmekten kaçınması
durumunda kiracının başvurabileceği çeşitli hukuki yollar bulunmaktadır.
TBK madde 342 uyarınca güvence bedeli para olarak belirlenmiş ve kiracı adına açılmış vadeli bir
tasarruf hesabına yatırılmışsa, kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde
kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini
bankaya yazılı olarak bildirmediği takdirde, banka kiracının talebi üzerine güvence bedelini iade
etmekle yükümlüdür.Depozitonun kiraya verene elden teslim edildiği veya kanundaki usule uyulmadığı durumlarda ise
kiracının genel hükümlere göre hareket etmesi gerekir. Bu durumda kiracı, alacağını tahsil etmek
amacıyla kiraya verene karşı icra takibi başlatabilir. Kiraya verenin bu takibe itiraz etmesi halinde,
takibin devamı için itirazın iptali davası açılması zorunlu hale gelir. Alternatif olarak kiracı, icra takibi
yoluna gitmeden doğrudan bir alacak davası açarak da depozito bedelinin iadesini talep edebilir.
Açılacak davada ispat yükü, kiraya verenin depozitodan kesinti yapmasını gerektiren somut bir
zararın veya ödenmemiş bir borcun (kira, yan gider vb.) varlığını kanıtlamakla yükümlü olduğu
şeklinde dağılır. Kiracı ise depozitoyu verdiğini, kira sözleşmesinin sona erdiğini ve kiralananı iade
ettiğini ispatlamakla mükelleftir. Kiraya verenin iddialarını somut delillerle kanıtlayamaması
durumunda, mahkeme depozitonun kiracıya iadesine karar verecektir.
Kiralanan Taşınmazın Üçüncü Bir Kişiye Satılması Durumunda Depozitonun Akıbeti
Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin kira sözleşmesi devam ederken üçüncü bir kişiye satılması, mevcut
kira sözleşmesini sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca, taşınmazı
devralan yeni malik, kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu durum, sözleşmeden doğan
tüm hak ve borçların yeni malike geçmesi(halefiyet) anlamına gelir. Bu ilkenin doğal bir sonucu olarak,
kira sözleşmesi kapsamında kiracıdan alınmış olan güvence bedeli de(depozito) yeni malikin
sorumluluğuna geçer.
Kira ilişkisi sona erdiğinde, güvence bedelini iade etme yükümlülüğü, taşınmazın o anki maliki kim ise
ona aittir. Eski malikin, güvence bedelini taşınmazı satarken yeni malike devretmesi gerekir. Ancak bu
devrin yapılıp yapılmaması, eski ve yeni malik arasındaki iç ilişkiyi ilgilendirir ve kiracının haklarını
etkilemez.
Döviz veya Altın Cinsinden Depozito Verildiği Haller
Kira sözleşmelerinde güvence bedelinin Türk Lirası dışında bir değer üzerinden belirlenmesi de
mümkündür.Güvence bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi halinde, döviz hukuken "para" olarak kabul
edildiğinden, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde öngörülen bankaya yatırma ve
bloke etme yükümlülüğü aynen geçerlidir. Kiracının, kararlaştırılan döviz tutarını kendi adına açtıracağı
vadeli bir tasarruf hesabına yatırması gerekir. İade aşamasında, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre,
depozito kural olarak verildiği döviz cinsi üzerinden iade edilir. Bu ilke, kiracıyı kur dalgalanmalarına
karşı koruma amacı taşır. Kira bedelinin dövizle kararlaştırılmasına ilişkin yasal kısıtlamalar, güvence
bedeli için geçerli olmadığından, depozitonun döviz olarak belirlenmesi önünde yasal bir engel
bulunmamaktadır.
Güvencenin altın olarak verilmesi ise hukuken daha farklı bir durum yaratır. Altın, "para veya kıymetli
evrak" niteliğinde olmayıp misli bir eşya(ayın) olarak kabul edilir. Bu nedenle, doktrindeki hâkim
görüşe göre, altının güvence olarak verildiği hallerde TBK m. 342/2’de düzenlenen kiracı adına
bankada vadeli bir hesaba yatırma zorunluluğu doğrudan uygulanamaz. Bununla birlikte, kanunun
kiracıyı koruma amacı gereği, güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağına ilişkin üst sınır
kuralının, değeri ne olursa olsun altın için de geçerli olduğu kabul edilmektedir. İade sürecinde ise
taraflar arasında aksi kararlaştırılmamışsa, altının fiziken(aynen) iadesi esastır. Döviz depozito kural
olarak aynı döviz cinsinden iade edilir. Altın depozito kararlaştırılmışsa misli eşya niteliği gereği aynen
iade esastır; aynen iade mümkün değilse güncel piyasa değeri esas alınarak bedel iadesi yapılır.