KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YENİ DÖNEM: 6306 SAYILI YÖNETMELİĞİN 15. MADDESİ DEĞİŞTİ - 03/09/2026
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YENİ DÖNEM: 6306 SAYILI YÖNETMELİĞİN 15. MADDESİ DEĞİŞTİ
KANUNUN AMACI
Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
Kentsel dönüşümde maliklerin karar alma ve arsa paylarının satışı bakımından yeni dönem kentsel dönüşüm uygulamalarında maliklerin karar alma süreçleri, uzun süredir hem vatandaşlar hem de uygulayıcılar bakımından önemli bir konu olarak gündemde bulunmaktadır. Özellikle riskli yapıların bulunduğu parsellerde, maliklerin tamamının anlaşmasının mümkün olmadığı durumlarda dönüşüm sürecinin nasıl yürütüleceği ve anlaşmaya katılmayan maliklerin haklarının nasıl korunacağı konusunda çeşitli düzenlemeler yapılmıştır.
Değişikliğin vatandaşlar açısından en önemli sonucu; belirli kentsel dönüşüm uygulamalarında karar alma sürecinin salt çoğunluk esasına bağlanması ve bu çoğunluğa katılmayan maliklerin arsa payları bakımından uygulanacak usulün daha ayrıntılı şekilde düzenlenmesidir.
1. YAPININ YIKILMASI BEKLENMEDEN KARAR ALINABİLECEK
Yeni düzenlemenin dikkat çeken yönlerinden biri, bazı kararların alınabilmesi için yapının önceden yıkılmış olması şartının aranmamasıdır.
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adalarda; riskli yapılarda ise riskli yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar henüz yıkılmamış olsa dahi belirli uygulamalar hakkında karar alınabilecektir. Bu kapsamda;
- Parsellerin birleştirilmesi,
- Parsellerin ayrılması ve taksim işlemleri,
- Terk ve ihdas işlemleri,
- Tapuya tescil işlemleri,
- Yeniden bina yapılması,
- Arsa paylarının satışı,
- Kat karşılığı inşaat,
- Hasılat paylaşımı,
- Diğer yöntemlerle taşınmazın yeniden değerlendirilmesi gibi konularda karar alınması mümkün hale gelmiştir.
Bu düzenleme, özellikle dönüşüm sürecinin binanın fiilen yıkılmasından önce planlanabilmesine ve maliklerin uygulamaya ilişkin kararlarını daha erken bir aşamada alabilmesine imkan sağlamaktadır.
2. KARAR İÇİN OYBİRLİĞİ DEĞİL, HİSSELER ORANINDA SALT ÇOĞUNLUK ESAS ALINACAK
Özellikle dikkat etmesi gereken konuların başında “salt çoğunluk” kavramı gelmektedir. Buradaki çoğunluk, maliklerin kişi sayısına göre değil, sahip oldukları hisseler oranına göre hesaplanmaktadır.
Örneğin bir taşınmazda toplam arsa payının %60'ına sahip maliklerin aynı yönde karar vermesi halinde, kişi sayısı bakımından daha fazla malik karşı yönde olsa dahi hisseler bakımından gerekli salt çoğunluk sağlanmış olabilir.
Dolayısıyla kentsel dönüşüm görüşmelerinde yalnızca “kaç malik kabul etti?” sorusuna bakılması yeterli değildir. Her malikin taşınmazdaki arsa payının ve hisse oranının ayrıca dikkate alınması gerekir.
Bu nedenle maliklerin kendilerine sunulan teklifleri değerlendirirken tapudaki arsa paylarını da kontrol etmeleri önem taşımaktadır.
3. RİSKLİ YAPI MALİKLERİN TOPLANTIYA ÇAĞRILMASI GEREKİYOR
Yönetmelik değişikliğiyle riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamalar hakkında karar alınabilmesi için maliklerden birinin talebiyle bütün maliklerin toplantıya çağrılması öngörülmüştür.
Toplantının yeri ve zamanı, Yönetmeliğe eklenen Ek-12 formu kullanılarak;
- İlgili muhtarlıkta,
- Riskli yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilerek,
- Ya da noter aracılığıyla maliklere bildirilebilecektir.
İlan yoluyla yapılan bildirimlerde toplantının yeri ve zamanı, ilanın son günü bütün paydaşlara tebliğ edilmiş sayılacaktır.
Bu nedenle “Ben ilanı görmedim” şeklindeki bir yaklaşım, her durumda bildirimin yapılmadığı anlamına gelmeyebilir. Maliklerin özellikle riskli yapı ve dönüşüm süreçlerinde hem muhtarlık ilanlarını hem de kendilerine yapılan bireysel bildirimleri takip etmeleri önemlidir.
4. TOPLANTININ YAPILMASI İÇİN DE SALT ÇOĞUNLUK ARANIYOR
Toplantının gerçekleştirilebilmesi için de hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğunun bulunması gerekmektedir.
Toplantıda yine en az salt çoğunluk ile karar alınması ve alınan kararın taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanması öngörülmektedir.
Bu noktada dikkat edilmesi gereken önemli hususlardan biri, toplantı tutanağının ve alınan kararın içeriğidir. Çünkü ilerleyen aşamalarda bu karar; anlaşma şartları, yapı ruhsatı süreci ve anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı bakımından önem taşıyabilecektir.
Bu nedenle maliklerin toplantı tutanağını okumadan veya kendilerine sunulan proje ve anlaşma şartlarını incelemeden imzalamamaları büyük önem taşımaktadır.
5. KARARA KATILMAYAN MALİKLERE TEKLİFİN BİLDİRİLMESİ ZORUNLU
Salt çoğunlukla bir karar alındığında süreç, karara katılmayan malik açısından da devam etmektedir. Alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin nerede incelenebileceğine ilişkin bilgiler, karara katılmayan maliklere bildirilmek zorundadır.
Yönetmelikte bildirim bakımından farklı yöntemler öngörülmüştür.
Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş olan maliklere elektronik tebligat yapılabilecektir. Elektronik tebligat adresi bildirmeyen maliklere ise noter aracılığıyla veya Yönetmelikte belirtilen formlar kullanılarak muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirim yapılabilecektir.
Elektronik bildirimde, bildirimin elektronik adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde ise ilanın son günü tebliğ yapılmış sayılmaktadır.
6. 15 GÜNLÜK SÜRE
Düzenlemenin belki de en önemli noktası 15 günlük süredir. Karara katılmayan maliklere yapılan bildirimden veya bildirim yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içerisinde teklifin incelenmesi ve karar verilmesi gerekmektedir.
Malik bu süre içerisinde teklifi incelemez veya salt çoğunlukla alınan kararı ve yapılan teklifi kabul etmezse, Yönetmelikte öngörülen şartlar çerçevesinde arsa payının satış süreci gündeme gelebilecektir.
Özellikle tebligatın hangi tarihte yapılmış veya yapılmış sayıldığının tespit edilmesi önemlidir. Çünkü 15 günlük sürenin başlangıcı buna göre belirlenecektir.
7. ANLAŞMAYAN MALİKİN ARSA PAYI HEMEN ELİNDEN ALINMIŞ OLMUYOR
Burada önemli bir yanlış anlaşılmanın da önüne geçmek gerekir. Bir malikin salt çoğunluk tarafından alınan karara katılmaması, arsa payının aynı anda ve otomatik olarak elinden alınacağı anlamına gelmemektedir.
Yönetmelikte belirli bir prosedür öngörülmüştür. Öncelikle kararın alınması, karar ve anlaşma şartlarının karara katılmayan maliklere bildirilmesi ve kendisine tanınan 15 günlük sürenin işletilmesi gerekmektedir. Daha sonra şartların oluşması halinde arsa payının Yönetmeliğin 15/A maddesinde düzenlenen satış prosedürüne konu olması söz konusu olacaktır.
8. ARSA PAYI HANGİ BEDELDEN SATILACAK?
Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışında da önemli bir güvence öngörülmüştür.
Yönetmeliğe göre satış, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle gerçekleştirilecektir.
İlk aşamada satış, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara yapılacaktır. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında belirli şartlar altında paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, rayiç bedel dönüşüm projesini gerçekleştiren Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alma gündeme gelebilecektir.
Dönüşüm projesinin doğrudan malikler tarafından yürütüldüğü alanlarda ise satış gerçekleşinceye kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanması öngörülmüştür.
Riskli yapılarda ise belirlenen şartlar altında, anlaşmaya uygun işlem yapılmasını kabul etmek koşuluyla üçüncü kişilere satış yapılabilecektir. Buradan anlaşılması gereken temel nokta, arsa payının satışında rayiç bedelin altında bir bedelin esas alınamayacağıdır.
9. YAPI RUHSATI AŞAMASINDA DA YENİ DÜZENLEME VAR
Yönetmelik değişikliğinin bir diğer önemli sonucu yapı ruhsatı sürecinde görülmektedir.
Salt çoğunlukla karar alınmışsa ve karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satış süreci başlatılacaksa, yapı ruhsatı başvurusundan önce belirli işlemlerin tamamlanması gerekmektedir.
Buna göre alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklifin, karara katılmayan maliklere Yönetmeliğin 15. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen yöntemlerle bildirilmiş olması ve bu maliklerin hisselerinin satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa ilgili İdareye başvurulmuş olması gerekir.
Satış dosyası üzerinden yapılacak ön incelemede ise salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilecektir.