Tahliye Davaları | Konut ve Çatılı İşyeri

Kısa Özet: Tahliye davası, kira ilişkisinin sona erdirilerek kiralananın geri alınması için açılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye; mahkeme yoluyla veya ilamsız icra yoluyla gerçekleştirilebilir. Dava stratejisi, sebebe ve delillere göre özelleştirilmelidir.

Hangi Hallerde Tahliye Davası Açılabilir?

·        Geçerli tahliye taahhüdü: Yazılı, kiralananın tesliminden sonra verilmiş ve belirli tarih içeren taahhüt.

·        Kiranın ödenmemesi: Yazılı ihtarla süre verilmesine rağmen ödeme yapılmaması veya icra takibinde borcun ödenmemesi.

·        Bir kira yılında iki haklı ihtar: Muaccel kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle iki ayrı haklı ihtar.

·        Kiraya verenin zorunlu konut/işyeri ihtiyacı: Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç.

·        Yeniden inşa/imar: Esaslı onarım/değişiklik nedeniyle kullanımın imkânsız hâle gelmesi.

·        Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı edinen yeni malikin kullanım ihtiyacı.

·        On yıllık uzama sonunda bildirimle fesih: Belirli süreli sözleşmelerde 10 yıl uzama süresi dolduktan sonra.

Süreç Nasıl İşler?

1.      Ön değerlendirme: Sözleşme, ödeme kayıtları, ihtarlar, taahhütname ve diğer deliller incelenir.

2.      Uygun yolun seçimi: Sebebe göre ilamsız icra (ödeme/tahliye emri) veya dava yoluna başvurulur.

3.      Arabuluculuk kontrolü: Dava yoluyla tahliyeden önce zorunlu arabuluculuk gerekip gerekmediği değerlendirilir.

4.      Yargılama: Sulh Hukuk Mahkemesi önünde deliller toplanır; tahliye kararı ilamlı icra ile yerine getirilir.

5.      Uygulama: Tahliye kararı/iccra süreci planlanır; eşyaların tespiti ve teslimi gibi işlemler koordine edilir.

Gerekli Belgeler

·        Kira sözleşmesi (asıl/örnek), ek protokoller.

·        Tahliye taahhütnamesi (varsa).

·        Banka dekontları, makbuzlar, kiraya ilişkin hesap dökümleri.

·        Noter/KEP/ihtar örnekleri ve tebligat kayıtları.

·        İhtiyaç/yeniden inşa iddiasını destekleyen belgeler (ikamet, nüfus, proje/ruhsat vb.).

·        Yeni malikseniz tapu kaydı ve edinme tarihi.

Sık Sorulan Sorular

Soru: Tahliye taahhüdü ne zaman geçerli olur?
Yanıt: Kiralananın fiilen tesliminden sonra, belirli tarih içerecek şekilde ve yazılı verilmiş olmalıdır.

Soru: Kiracı ödeme yaparsa tahliye davası düşer mi?
Yanıt: Sebebe ve aşamaya göre değişir. İcra takibinde borç ödenirse takip düşebilir; ancak bir kira yılında iki haklı ihtar şartı oluşmuşsa ayrı davaya konu edilebilir.

Soru: Arabuluculuk zorunlu mu?
Yanıt: İlamsız icra yoluyla tahliyelerde değil; dava yoluyla tahliyelerde çoğunlukla zorunludur. Somut duruma göre değerlendirilir.

Soru: Görevli ve yetkili mahkeme hangisi?
Yanıt: Görevli mahkeme Sulh Hukuk; yetki kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Soru: Süreleri kaçırırsam ne olur?
Yanıt: Bazı sebeplerde kısa hak düşürücü süreler vardır; süre kaçırılırsa dava reddedilebilir. Bu nedenle hızlı hareket edilmelidir.

Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaylar açısından hukuki görüş sayılmaz.