Bina Tamamlama Sigortası (2025)

Ön Ödemeli Konut Satışlarında Tüketicinin Korunması — 6502 sayılı Kanun & Yönetmelik

Konut adedi 30 ve üzeri olan projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası (BTS) veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi gibi teminatlardan en az birini sağlamak zorundadır. Ön bilgilendirme formu sözleşmeden en az bir gün önce verilir; tüketici 14 gün içinde cezasız cayabilir ve 24 aya kadar, belirli tazminat oranlarıyla sözleşmeden dönebilir. Teslim süresi her hâlükârda 48 ayı geçemez. 2025’te teminat yükümlülüğüne aykırılık için idari para cezası 7.917.110 TL’dir.

1) Kısa Arka Plan ve Amaç

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile ön ödemeli konut satışları tanımlanmış; 27.11.2014 tarihli Yönetmelik ile uygulama esasları belirlenmiştir. Düzenlemelerin ortak amacı, yarım kalan/hiç başlamayan projelerde tüketicinin ödediği bedelleri güvence altına almaktır.

2) Zorunluluk ve Teminat Türleri (30+ Bağımsız Bölüm)

Satıcı, konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya aşağıdaki teminatlardan en az birini sağlamak zorundadır: (i) banka teminat mektubu (kesin ve süresiz), (ii) hakediş sistemi, (iii) bağlı kredi ile teminat. 30’un altındaki projelerde teminat zorunluluğu yoktur; diğer yükümlülükler yine uygulanır.

3) Sözleşme Öncesi: Yapı Ruhsatı ve Ön Bilgilendirme

Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Sözleşmeden en az bir gün önce Ön Bilgilendirme Formu tüketiciye verilmelidir. Form; bağımsız bölüm bilgileri, fiyat/faiz, cayma ve dönme hakları, teslim tarihi, verilecek teminat, yapı ruhsatı tarihi ve ortak giderlere ilişkin bilgileri içerir. Ayrıca bağımsız bölüm, vaziyet ve kat planları ile mahal listesi tüketiciye sunulur.

4) Şekil Şartı ve Tapu

Sözleşme; kat irtifakının tüketici lehine tescili ile birlikte yapılacak yazılı sözleşme şeklinde veya noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile kurulur. Aksi hâlde sözleşme geçersizdir. Geçerli sözleşme yapılmadıkça tüketiciden ödeme/borçlandırıcı belge talep edilemez.

5) Tüketicinin Hakları: 14 Gün Cayma, 24 Aya Kadar Dönme

Cayma: Sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde, gerekçesiz ve cezai şart ödemeksizin cayılabilir. Cayma bildirimi noter aracılığıyla yapılır ve iade yükümlülükleri 14 gün içinde yerine getirilir.

Dönme: Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar, gerekçesiz dönme hakkı vardır. Bu durumda satıcı; vergi, harç ve yasal masraflar ile tazminat olarak; ilk 3 ay %2, 3–6 ay %4, 6–12 ay %6, 12–24 ay %8’e kadar kesinti yapabilir. Bazı istisnalarda (ör. aynı konutun birden fazla kişiye satılması vb.) tüketici, devir/teslime kadar bedelsiz dönme hakkını kullanabilir.

6) Teslim Süresi ve Teslimin Tanımı

Ön ödemeli konutun tüketiciye teslimi sözleşmede taahhüt edilen süre içinde yapılmalıdır; bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Teslim; (i) kat mülkiyetinin tescili veya (ii) kat irtifakının tüketici lehine tescili ve bağımsız bölümün oturmaya elverişli şekilde zilyetliğinin devri ile gerçekleşir.

7) Bina Tamamlama Sigortası (BTS) — 2024 Genel Şartlar Notu

BTS’nin kapsam ve uygulama esasları, güncel olarak Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK) tarafından 10.06.2024’te yayımlanan ‘Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları’ ile belirlenmektedir.

8) 2025 İçin İdari Para Cezaları (Örnek Kalemler)

• Ön ödemeli konut hükümlerine aykırılık (her bir işlem/sözleşme): 15.800 TL.

• Teslim edilmeyen konut başına: 355.907 TL.

• Yapı ruhsatı almadan ön ödemeli konut satışı: 1.583.405 TL.

• Teminat yükümlülüğünü yerine getirmeyen satıcı: 7.917.110 TL.

Not: Tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Bu metin 2025 değerlerine göre düzenlenmiştir.

Ana Noktalar

• 30+ konutta BTS veya alternatif teminat zorunlu; 30 altı için teminat zorunlu değil.

• Ön bilgilendirme formu en az bir gün önce; planlar ve mahal listesi verilir.

• 14 gün cayma; 24 aya kadar dönme (artansal tazminat dilimleri).

• Teslim süresi azami 48 ay ve oturmaya elverişlilik şartı.

• 2025’te teminat yükümlülüğü ihlaline 7.917.110 TL idari para cezası.