Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Özet

Paylı veya elbirliği mülkiyette (miras ortaklığı dahil) ortak taşınır/taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamazsa, her paydaş Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ‘ortaklığın giderilmesi’ davası açabilir. Sonuç; aynen taksim (mümkünse) veya satışla paylaştırma şeklindedir.

Hızlı Bakış

·        Yetkili Mahkeme: Taşınmazda bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi; taşınırlarda genel yetki.

·        Kim Açabilir? Her bir paydaş (pay oranı önemsiz); zamanaşımı yoktur.

·        Sonuç Türleri: (1) Aynen taksim/ifraz (tek tek paylaştırma), (2) Satış ve bedelin paylaştırılması.

·        Kural: Aynen taksim teknik/ hukuken mümkünse tercih edilir; değilse açık artırma ile satış kararı verilir.

·        Satış Usulü: Mahkeme ilamıyla icra dairesi/satış memurluğu eliyle e-Satış portalında açık artırma.

·        Masraflar: Harç, keşif-bilirkişi, değerleme, ilan/satış giderleri başlangıçta avans; nihai olarak pay oranında yüklenilir ve satış bedelinden mahsup edilebilir.

Paylı (Hisseli) ve Elbirliği (Miras) Mülkiyet

·        Paylı mülkiyet: Her paydaşın belirli payı vardır; pay devri/temliki mümkündür.

·        Elbirliği mülkiyet: Paylar belirli değildir (ör. miras ortaklığı); paylaşım için ortak temsilci/ yetki belgesi veya kayyım/temsilci gerekebilir.

·        Miras ortaklığında: Taksim sözleşmesi yapılamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası ile paylaşım sağlanabilir.

Aynen Taksim (İfraz) ve Kat Mülkiyeti Seçeneği

·        İfraz şartları: İmar planı, parselasyon, asgari yüzölçümü/cephe şartları sağlanıyorsa bilirkişi/keşif ile bölünebilirlik değerlendirilir.

·        Bölünebilirlik yoksa: Değer/ kullanışlılık ciddi biçimde bozuluyorsa ‘satış’ yoluna gidilir.

·        Kat mülkiyeti: Yapı şartları uygunsa bağımsız bölümlere ayırarak paylaştırma (uygulamada sınırlı; teknik- idari koşullar aranır).

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

·        Değer Tespiti: Bilirkişi ile taşınır/taşınmaz kıymet takdiri yapılır.

·        Açık Artırma: e-Satış portalında elektronik ihale; artırma şartnamesi ve ilan süreleri uygulanır.

·        İhalenin Feshi: Usulsüzlük iddiaları için kısa yasal sürede başvuru gerekir.

·        Satış Bedeli: Önce takyidatlar (ipotek/haciz) ve masraflar karşılanır; kalan tutar pay oranında dağıtılır.

·        Önalım (Şufa): Mahkeme satışındaki ihaleye önalım hakkı uygulanmaz; önalım, pay devri (adi satış) hallerinde gündeme gelir.

Taşınmazlarda Özel Konular

·        Kiracılar: Satış sonrası yeni malik kira sözleşmesine taraf olur; TBK hükümleri uyarınca fesih/uzatma hakları saklıdır.

·        Takyidatlar: İpotek/haciz gibi yükler satış bedeli üzerinden tasfiye edilir; şartlarına göre kaldırma/devam halleri ilan/şartnamede gösterilir.

·        Ecrimisil/Kullanım bedeli: Paydaşın tek başına yararlanması halinde diğer paydaşlar kullanım bedeli talep edebilir (ayrı dava konusu olabilir).

Taşınırlarda ve Haklarda Uygulama

·        Taşınırlarda: Aynen bölünebilenlerde taksim; değilse satış. Seri numarası, marka-model tespiti yapılır.

·        Haklarda (ör. marka/pay senedi): Bölünemezse satış/bedel paylaşımı; özel mevzuat kısıtlamaları dikkate alınır.

Aşamalar (Pratik Yol Haritası)

·        Dava Dilekçesi: Taraflar, mülkiyet türü (paylı/elbirliği), taşınmaz bilgileri ve talep (taksim veya satış) açık yazılır.

·        Tebligat ve Hasım: Tüm paydaşlara usulünce tebligat yapılır; miras ortaklığında temsil hususu çözülür.

·        Keşif ve Bilirkişi: Bölünebilirlik/imar koşulları ve değer tespiti için keşif yapılır.

·        Karar: Aynen taksim mümkünse paylaştırma; değilse satış. Masraflar ve paylaştırma hükümde gösterilir.

·        İcra/Satış Süreci: İlâm icraya konur; e-Satış ilanı, artırma, ihale ve bedel dağıtımı takip edilir.

Sık Yapılan Hatalar

·        Yanlış yetki: Taşınmazda ‘bulunduğu yer’ sulh hukuk yetkisi zorunludur.

·        İmar/ifraz araştırmamak: Bölünebilirlik ihtimali varken doğrudan satış istemek/itiraz etmemek.

·        Eksik paydaş: Tüm paydaşlar davada gösterilmezse usul sorunları doğar.

·        Masraf avansını yatırmamak: Keşif/ilan/satış gecikir; dava uzar.

·        Kiracı/işgalci durumunu göz ardı etmek: İhale sonrası teslim ve kira ilişkileri sürpriz yaratabilir.

SSS – Sık Sorulanlar

1) Dava ne kadar sürer?

Keşif–bilirkişi ve satış süreçleriyle birlikte yer ve yoğunluğa göre değişir; ortalama birkaç aydan daha uzun sürebilir.

2) Satış yerine taksim zorunlu mu?

Teknik ve hukuki olarak mümkünse öncelik taksime verilir; mümkün değilse satış yoluna gidilir.

3) Paylı mülkiyette az paylı ortak da dava açabilir mi?

Evet. Her paydaş pay oranına bakılmaksızın davayı açabilir; zamanaşımı yoktur.

4) İhale sonrası önalım hakkı kullanılabilir mi?

Hayır. Ön alım hakkı mahkeme/ihale satışlarında uygulanmaz; pay devrine özgüdür.

5) Mirasçılar anlaşırsa ne olur?

Taksim sözleşmesiyle veya feragat/protokolle dava dışı çözüm mümkündür; mahkemeye beyanla kayıt altına alınabilir.

Uyarı/Not

Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. İmar/ifraz koşulları, satış usulü ve ihalenin feshi gibi konular yerel uygulama ve güncel mevzuata göre değişebilir. Somut dosyanız için uzman görüşü alınız.