Emlak Vergisi Değerleme Sistemi: Rayiç Bedel, Komisyonlar ve İtirazın Esasları

Rayiç Bedel Nedir?

Rayiç bedel, taşınmazın bulunduğu bölgedeki ortalama piyasa değerini ifade eder. Hukuken ise, Vergi Usul Kanunu (VUK) m.72–76 uyarınca kurulan takdir komisyonları tarafından belirlenen ve Emlak Vergisi Kanunu (EVK) m.29 gereğince emlak vergisine esas alınan değerdir.[1]

Bu değer yalnızca teorik bir ölçüt olmayıp, doğrudan mükelleflerin emlak vergisi yükünü ve taşınmaz alım–satımında ödenecek tapu harcını etkiler. Dolayısıyla, rayiç bedeldeki her artış, vatandaşın doğrudan mali yükümlülüğünü artırır.

Emlak Vergisi ve Rayiç Bedelin Rolü

Emlak vergisi, Türkiye’de taşınmaz sahiplerinden alınan, belediyeler tarafından tahsil edilen yerel bir vergi türüdür. Verginin matrahı, taşınmazın rayiç bedeli üzerinden belirlenir.

• EVK m.29, verginin değer esaslı olduğunu ortaya koyar.[2]
• Rayiç bedeldeki artış, mükelleflerin vergi yükümlülüğünü doğrudan yükseltir.
• Bu bedel aynı zamanda tapu harçlarının (492 sayılı Harçlar Kanunu m.57 vd.) hesabında da esas alınır.[3]

Örneğin bir bölgede rayiç bedelin birkaç yıl içinde 50.000 TL’den 300.000 TL’ye çıkması, emlak vergisinin ve tapu harcının aynı oranda artması demektir.

Takdir Komisyonu Nedir?

Takdir komisyonları, VUK m.72 uyarınca ilçelerde oluşturulan, belediye, vergi dairesi ve tapu idaresi temsilcilerinden oluşan idari kurullardır.[4] Gerektiğinde uzman kişiler de komisyona dahil edilebilir.

Görevleri

• İlçe sınırları içinde taşınmazların asgari m² birim değerlerini belirlemek,
• Emlak vergisi matrahını oluşturacak rayiç bedeli saptamak,
• Diğer vergi işlemlerinde ihtiyaç duyulan kıymet takdirlerini yapmak.

Komisyon kararları 4 yıl boyunca geçerlidir. İlk yıl doğrudan uygulanır, sonraki yıllarda ise yeniden değerleme oranı eklenerek hesaplanır (EVK m.29/son).[5]

2026–2029 Dönemi ve Fahiş Artışlar

2025 yılında alınan takdir komisyonu kararları, 2026 yılından başlayarak 2029 yılına kadar uygulanacaktır. Bu dönemde özellikle büyükşehirlerde rayiç bedellerin olağan piyasa artışlarının çok üzerinde belirlendiği görülmektedir.

Kimi bölgelerde değerler 4–6 kat artmış, hatta bazı yerlerde %1000’in üzerinde yükselişler kaydedilmiştir. Bu artışlar, mükellefler açısından “fahiş vergi yükü” tartışmalarını beraberinde getirmiştir.

Takdir Komisyonu Kararına İtiraz

Kimler Dava Açabilir?

Başlangıçta yalnızca ilgili meslek odaları dava açabiliyorken, AYM’nin 31.05.2012 tarihli, E.2011/38, K.2012/89 sayılı kararı ile düzenlemenin iptali sonrası, emlak vergisi mükellefleri de takdir komisyonu kararlarına karşı doğrudan dava açma hakkına sahip olmuştur.[6]

Süre

• İtiraz süresi, kararın ilan veya fiilen öğrenilmesinden itibaren 30 gündür (İYUK m.7).[7]
• 2025 yılı için normalde son gün 30 Temmuz’dur; ancak bu tarih adli tatile denk geldiği için süre İYUK m.8 gereğince tatil bitimini izleyen 7. gün olan 8 Eylül 2025 mesai bitimine kadar uzamaktadır.[8]
• Ayrıca Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK), E.2022/14, K.2023/2 sayılı kararında, bu tür davaların en geç kararın alındığı yılın sonuna kadar açılabileceğini belirtmiştir.[9] Ancak içtihat farklılıkları nedeniyle hak kaybı riskine karşı 30 günlük sürenin dikkate alınması güvenli yaklaşımdır.

İtiraz Usulü

• Mükellefler, ilan edilen rayiç bedeli muhtarlık veya belediye ilan panolarından öğrenir.
• Belediyeye dilekçe verilmesi mümkün olsa da, bu hukuki bir ön şart değildir.
• Esas yol, doğrudan vergi mahkemesinde iptal davası açılmasıdır.

Mahkeme Kararının Etkisi

• Mahkeme, bedelin piyasa gerçekleriyle bağdaşmadığını tespit ederse, rayiç bedeli düşürür.
• Bu karar yalnızca davacıya değil, aynı sokak veya parseldeki tüm mükelleflere uygulanır 
• Bu nedenle toplu dava açmak, hem hukuki hem de pratik açıdan daha etkili bir yöntemdir.

Sonuç

Takdir komisyonlarının belirlediği rayiç bedeller, dört yıl boyunca uygulanacak emlak vergisinin ve tapu harcının temelini oluşturur. Bu nedenle, bedellerin piyasa koşullarına aykırı veya ölçüsüz derecede yüksek belirlenmesi halinde yargı yoluna başvurmak, mükellefler için kritik bir anayasal haktır.

Sürelerin dikkatle takip edilmesi ve kararların kesinleşmeden önce dava yoluna gidilmesi büyük önem taşır. Toplu başvurular, yalnızca bireysel menfaatleri değil, aynı cadde veya sokakta bulunan tüm maliklerin ortak yararını da korur.

Hap Bilgiler (Özet)

• Rayiç bedel, emlak vergisi ve tapu harcının temelidir.
• Takdir komisyonları 4 yılda bir toplanır (VUK m.72–76).
• 2026–2029 dönemi rayiçleri 2025’te alınan kararlarla belirlenmiştir.
• İtiraz süresi: 30 gün; 2025 için son gün 8 Eylül 2025.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu ilin vergi mahkemesi.
• AYM 2012 kararı sonrası mükellefler doğrudan dava açabilir.
• Dava tek kişi tarafından açılsa bile aynı cadde/sokaktaki herkesi etkiler.

Kaynakça

[1] VUK m.72–76; EVK m.29.
[2] EVK m.29.
[3] 492 sayılı Harçlar Kanunu, m.57 vd.
[4] VUK m.72.
[5] EVK m.29/son.
[6] AYM, 31.05.2012, E.2011/38, K.2012/89
[7] İYUK m.7.
[8] İYUK m.8.
[9] Danıştay VDDK, E.2022/14, K.2023/2 (RG 28.04.2023).