APARTMANLARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

Giriş

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve güncel uygulama esasları, riskli yapıların tespiti, tebligat, tahliye–yıkım ve yeniden yapım süreçlerini ayrıntılı biçimde düzenler. Özellikle büyükşehirlerde apartman ölçeğinde kentsel dönüşüm adımlarını doğru sırayla ve usule uygun yürütmek, hem süre kaybını hem de hak kaybını önler.

Apartman Ölçeğinde Yol Haritası (Özet)

• Riskli Yapı Tespiti: Maliklerden herhangi biri (veya kanuni temsilcisi) masrafı üstlenerek, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca lisanslı kurum/kuruluşlardan rapor alır.

• Tapu ve Tebligat: Tespit, en geç 10 iş günü içinde tapu beyanlar hanesine bildirilir; tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Muhtarlıktaki ilan süresinin son günü tebliğ sayılır.

• İtiraz: Malikler veya kanuni temsilcileri 15 gün içinde teknik heyete itiraz edebilir.

• Kesinleşme Sonrası Tahliye–Yıkım: Maliklere tahliye ve yıkım için tek seferde en fazla 90 günlük süre verilir. Süre sonunda yıkım yapılmazsa idare resen yıkar; gerekiyorsa kollukla tahliye yapılır.

• Yıkım Ruhsatı: Başvurudan sonra yıkım ruhsatı (uygulamada “yıkım izin belgesi”) kural olarak kısa sürede düzenlenir; mevzuatta beş güne kadar süre öngörülür.

• Güçlendirme Seçeneği: Teknik olarak mümkünse Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 uyarınca 4/5 çoğunlukla güçlendirme kararı alınabilir.

• Yıkım Sonrası Kararlar (Salt Çoğunluk): Parsellerin tevhit–ifrazı, yeni bina yaptırılması, kat karşılığı/hasılat paylaşımı, pay satışları gibi işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile kararlaştırılır.

• Karara Katılmayanların Payları: Salt çoğunluğun kararına katılmayanların payları rayiç bedelden az olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara açık artırma ile satılır; riskli yapılarda üçüncü kişilere satış mümkün olup satış süreci tekrarlanabilir.

Adım Adım Süreç

1) Riskli Yapı Tespiti

• Tanım: Riskli yapı; riskli alan içinde olsun olmasın, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma/ağır hasar riski taşıdığı ilmî ve teknik bulgularla saptanan yapıdır.
• Kim Yaptırır: Her malik tek başına başvurabilir; ayrıca idare de resen tespit yaptırabilir.
• Nereden: Bakanlık/Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca rapor düzenlenir.
• Pratik İpucu: Raporun hızlı izlenmesi ve itiraz takibi için e-Devlet hizmetleri kullanılabilir.

2) Tebligat ve Tapu İşlemi

• Tespit, tespitten itibaren 10 iş günü içinde tapu beyanlar hanesine işlenir.
• Tutanak yapıya asılır; maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir; muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Muhtarlık ilanının son günü, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
• Riskli yapılar ayrıca Kentsel Dönüşüm Başkanlığı internet sayfasında 15 gün ilan edilir.

3) İtiraz ve İnceleme

• Malikler/kanuni temsilciler 15 gün içinde itiraz edebilir.
• İtirazlar, üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık/Başkanlık temsilcilerinden oluşan teknik heyetçe karara bağlanır.

4) Tahliye ve Yıkım Süreci

• Tespit kesinleşince maliklere tahliye ve yıkım için tek seferde azami 90 gün süre verilir.
• Bu sürede yıkım yapılmazsa; su/elektrik/doğalgaz kesilmesi dahil yaptırımlar uygulanabilir ve mülki amirlik gözetiminde idarece resen yıkım yapılır.
• Tahliye engellenirse, yazılı izinle kolluk marifetiyle tahliye gerçekleştirilir.

5) Yıkım Ruhsatı ve Uygulama

• Gerekli şartlar sağlandığında yıkım ruhsatı başvurudan itibaren kısa sürede düzenlenir (mevzuatta en geç 5 gün). Uygulamada; ikamet nakilleri, aboneliklerin sonlandırılması, asbest raporu ve hafriyat sözleşmesi gibi belgeler istenir.

6) Güçlendirme (Alternatif Yol)

• Teknik olarak mümkün ise Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 uyarınca apartman malikleri beşte dört (4/5) çoğunlukla güçlendirme kararı alabilir.
• Güçlendirme tercih edilecekse proje–ruhsat sürecinin mevzuata uygun yürütülmesi ve riskli yapı şerhinin kaldırılması gerekir.

7) Yıkım Sonrası Kararlar ve Çoğunluk

• Yıkımdan sonra; tevhit–ifraz, imar uygulamaları, yeni bina yaptırılması, kat karşılığı/hasılat paylaşımı, pay satışları gibi işlemler için arsa payları oranında SALT ÇOĞUNLUK esastır.
• Salt çoğunlukla alınan karara katılmayanların payları; rayiç bedel altına düşmemek üzere önce anlaşan paydaşlara açık artırma ile satılır. Riskli yapılarda satış paydaşlara yapılamazsa üçüncü kişilere satış mümkündür ve satış süreci tekrarlanabilir.

Sık Sorulanlar

Üçte iki çoğunluk şartı hâlâ geçerli mi?

2023 değişiklikleriyle apartman ölçeğinde riskli yapılarda yıkım sonrası alınacak kararlarda ve katılmayanların paylarının satışında ‘hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu’ esası kabul edilmiştir.

Muhtarlık ilanı neden önemli?

Riskli yapı tespitine ilişkin tebligat; tutanağın yapıya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 günlük ilan yoluyla yapılır. Muhtarlık ilanının son günü, yasal olarak tebliğ tarihi sayılır ve itiraz–diğer süreler bu tarihe göre işlemeye başlar.

Tahliye–yıkım için verilecek süre nedir?

Tespit kesinleşince maliklere tek seferde 90 günü aşmayan süre verilir. Sürede işlem yapılmazsa idare resen yıkım yapar.

Elektrik–su–doğalgaz kesilebilir mi?

Evet. Uygulama sırasında Başkanlık/İdarenin talebiyle bu hizmetler durdurulabilir.

İhale/açık artırma herkese mi açık?

Öncelik, karara katılan paydaşlardadır. Riskli yapılarda paydaşlar arasında satış gerçekleşmezse, karara uyulmasını kabul etmek kaydıyla üçüncü kişilere satış yapılabilir.

Uygulama İçin Kontrol Listesi

• Lisanslı kuruluştan riskli yapı raporu (numune alma, karot vb.)

• Tapu beyan şerhi kontrolü

• Tutanak asma, e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilanı takibi

• 15 günlük itiraz süresi yönetimi

• Tahliye–yıkım için 90 güne kadar tanınan sürenin planlanması

• Yıkım ruhsatı ve asbest–hafriyat süreçleri

• Güçlendirme seçeneği için 4/5 çoğunluk aritmetiği ve fizibilite

• Yıkım sonrası salt çoğunlukla karar ve sözleşme modeli (kat karşılığı/hasılat paylaşımı vb.)

• Karara katılmayanların payları için açık artırma takvimi ve rayiç değer tespiti

• Kira yardımı/geçici konut başvuruları

Not: Bu rehber; mevzuat değişikliklerine duyarlıdır. Belediyeniz ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı duyurularını ayrıca takip ediniz.